아파트 건설, 내 땅 못 판다고 버티면 어떻게 될까?

아파트 건설한다고 땅 주인들과 협의하는데, 몇몇 분들이 끝까지 땅을 안 판다고 버티면 어떻게 될까요? 이런 경우, 아파트 건설사업자는 매도청구권이라는 권리를 행사할 수 있습니다. 오늘은 이 매도청구권에 대해 자세히 알아보고, 특히 그 행사 기간에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

매도청구권이란 무엇일까요?

쉽게 말해서, 아파트 건설 사업자가 주택건설사업계획승인을 받았는데도 땅 주인이 협의에 응하지 않고 땅을 팔지 않으면, 법원에 소송을 제기해서 땅을 강제로 사들일 수 있는 권리입니다. 물론, 무작정 행사할 수는 없고, 일정한 요건과 절차를 따라야 합니다.

매도청구권 행사, 언제까지 가능할까?

핵심은 협의 기간과 매도청구권 행사 기간입니다. 과거 주택법(2012년 1월 26일 개정 전) 제18조의2 제1항과 제3항에 따르면, 사업주체는 땅 주인과 3개월 이상 협의해야 하고, 협의가 성립되지 않으면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용하여 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

그런데 이 '행사 기간'을 어떻게 해석해야 하는지가 문제였습니다. 3개월 협의가 끝난 바로 그 시점부터 2개월 이내인지, 아니면 3개월이 지난 후 언제든 2개월 이내에 행사할 수 있는지가 불분명했죠.

대법원의 판단은? (대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결)

대법원은 **"협의 종료일로부터 2개월 이내"**에 매도청구권을 행사해야 한다고 판결했습니다. 즉, 3개월 이상 협의하고 협의가 결렬된 날로부터 2개월 이내에 소송을 제기해야 한다는 뜻입니다.

만약 3개월이 지난 후 언제든 2개월 이내에 행사할 수 있다면, 땅 주인은 사업자가 언제 매도청구권을 행사할지 몰라 계속 불안한 상태에 놓이게 됩니다. 대법원은 이러한 불합리함을 막고, 사업의 예측 가능성을 높이기 위해 '협의 종료일'을 기준으로 기간을 정한 것입니다.

정리하자면,

아파트 건설 사업자가 매도청구권을 행사하려면, 땅 주인과 3개월 이상 협의해야 하고, 협의가 결렬된 날로부터 2개월 이내에 소송을 제기해야 합니다. 이 기간을 놓치면 매도청구권을 행사할 수 없으니 주의해야 합니다. 이 판례는 과거 주택법에 대한 것이지만, 현재 주택법에도 유사한 규정이 있으므로 참고할 만한 판례입니다.