아파트 건설, 땅 주인과 협의는 언제까지 해야 할까?

새 아파트를 짓기 위해서는 땅이 필요하죠. 그런데 땅 주인이 팔지 않겠다고 버티면 어떻게 될까요? 이런 경우를 대비해 주택법에는 '매도청구권'이라는 제도가 있습니다. 건설회사가 사업승인을 받았다면 땅 주인에게 땅을 팔라고 요구할 수 있는 권리입니다. (주택법 제18조의2 제1항)

하지만 매도청구권을 행사하기 전에 반드시 3개월 이상 땅 주인과 협의해야 한다는 조건이 붙어 있습니다. 그런데 이 '협의'는 정확히 어떤 의미일까요? 최근 대법원 판례를 통해 좀 더 명확해졌습니다.

핵심 쟁점: 소송 중 조정도 '협의'에 포함될까?

이번 판례(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결 등 참조, 대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조) 에서 다뤄진 핵심 쟁점은 바로 소송 중에 진행된 조정 절차도 '협의'에 포함되는지 여부였습니다. 건설회사는 이미 소송 전에 땅 주인에게 여러 번 매도 요청을 했지만 거절당했고, 소송을 진행하면서 조정 절차를 통해서도 협의를 시도했지만 결국 합의에 이르지 못했습니다. 땅 주인은 조정에 제대로 참여하지도 않았습니다.

대법원의 판단: 소송 중 조정도 '협의'에 해당

대법원은 소송 중 조정 절차도 주택법에서 말하는 '협의'에 포함된다고 판결했습니다. 즉, 소송 전 협의가 잘 안 됐더라도 소송 중 조정을 통해 충분히 협의했다면 매도청구권을 행사할 수 있다는 것입니다.

'협의'의 의미: 구체적이고 실질적인 노력

대법원은 '협의'란 단순히 의견을 나누는 것을 넘어 "구체적이고 실질적인 협의"를 의미한다고 강조했습니다. 건설회사가 얼마나 성실하게 협의에 임했는지를 판단할 때에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 건설회사가 제시한 매매가격이 적절한지 (시가 감정 자료 등 근거 제시)
• 건설회사가 협의 진행을 위해 얼마나 노력했는지 (조정 참여 등)
• 땅 주인이 협의에 어떤 태도를 보였는지 (협조적인지, 비협조적인지)

이러한 요소들을 종합적으로 판단한 결과, 건설회사가 충분히 협의 의무를 다했다면 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 그리고 이러한 '협의' 요건 충족에 대한 입증 책임은 건설회사에 있습니다. (주택법 제16조 제4항 제1호, 제18조의2 제1항, 민사소송법 제288조)

결론: 땅 주인의 비협조적인 태도에도 건설 사업은 계속되어야 한다

이번 판례는 정당한 보상을 전제로 공익사업을 위한 토지 수용의 필요성을 인정하는 동시에, 땅 주인의 불합리한 거부로 인해 사업이 지연되는 것을 막기 위한 장치로서 매도청구권 제도의 의미를 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 땅 주인의 비협조적인 태도에도 불구하고 공익을 위한 사업은 원활하게 진행될 수 있도록 법원이 균형 있는 판단을 내린 것입니다.