아파트 짓는데 내 땅을 팔아야 한다고? 매도청구권, 제대로 알고 대응하자!

아파트나 주상복합 등 주택 건설 사업을 진행할 때, 사업 부지에 포함된 땅의 소유자가 팔지 않겠다고 버티면 사업 진행이 어려워지겠죠. 이런 경우를 대비해 사업주체에게 매도청구권이라는 권리가 있습니다. 하지만 이 권리가 무제한적인 것은 아니고, 꼭 지켜야 할 절차가 있어요. 오늘은 매도청구권 행사의 필수 요건인 **'3개월 이상 협의'**에 대해 자세히 알아보겠습니다.

매도청구권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 주택건설사업자가 사업 부지 내 땅을 소유자가 팔지 않을 경우, 법원에 매매를 청구할 수 있는 권리입니다. (구 주택법 제18조의2) 국민의 주거 안정이라는 공익을 위해 법이 특별히 인정한 권리이지만, 개인의 재산권을 제한하는 것이기 때문에 엄격한 요건을 갖춰야 합니다. 마치 공익을 위해 국가가 개인의 땅을 강제로 사들이는 공용수용과 비슷한 성격을 갖고 있다고 볼 수 있죠. (헌법 제23조 제3항)

'3개월 이상 협의', 얼마나 중요할까요?

매도청구권을 행사하기 전, 사업주체는 반드시 땅 주인과 3개월 이상 협의를 거쳐야 합니다. (구 주택법 제18조의2 제1항) 이 협의는 단순히 형식적인 절차가 아니라, 실질적이고 구체적인 협의여야 합니다. 대법원은 이 협의 과정을 땅 주인에게 주어진 유일한 절차적 보장으로 보고, 매우 중요하게 여기고 있습니다.

'진짜 협의'는 어떤 모습일까요?

대법원은 공용수용 과정에서의 협의 절차를 참고하여, 매도청구권에서의 '협의'가 가져야 할 의미를 명확히 했습니다. (구 공익사업법 제16조, 제26조 제1항, 공익사업법 시행령 제8조 제1항, 제5항)

• 가격 제시: 사업주체는 땅 주인에게 매매 가격이나 가격 산정의 근거를 제시해야 합니다.
• 적극적인 협의 노력: 사업주체는 협의를 진행하기 위해 적극적으로 노력해야 합니다. 단순히 내용증명만 보내는 것은 부족합니다.
• 땅 주인의 태도: 땅 주인이 협의에 어떤 태도를 보였는지도 중요한 판단 기준입니다.

누가 '협의'를 입증해야 할까요?

사업주체가 입증 책임을 갖습니다. 즉, 사업주체는 3개월 이상 제대로 협의했음을 스스로 증명해야 합니다. 만약 입증하지 못하면 매도청구권을 행사할 수 없습니다.

핵심 정리!

• 매도청구권 행사 전, 3개월 이상 실질적인 협의는 필수!
• 협의 과정에서 가격 제시, 적극적인 노력 등이 중요!
• 입증 책임은 사업주체에게 있음!

[참고 판례] 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결 (공2008하, 1152)

이 판례에서는 사업주체가 단순히 매매협의에 응할 것을 촉구하는 내용증명만 보내고, 가격 제시 등 구체적인 협의 노력을 하지 않은 것을 '협의'로 인정하지 않았습니다. 따라서 매도청구권 행사를 앞두고 있다면, 이 판례를 참고하여 3개월 이상 충분한 협의를 거치는 것이 중요합니다. 땅 주인의 입장에서도, 자신의 권리를 제대로 보장받기 위해 '협의'의 의미를 정확히 이해하고 적극적으로 참여해야 합니다.