아파트 건설 위한 토지 매도청구, 제대로 알고 진행하세요!

아파트 건설을 위해 필요한 땅을 확보하는 과정에서 어려움을 겪는 사업주체들이 많습니다. 모든 토지 소유자와 원만하게 협의가 이루어지면 좋겠지만, 현실적으로 쉽지 않은 경우가 많죠. 이럴 때 사업주체는 법의 테두리 안에서 '매도청구권'을 행사할 수 있습니다. 하지만 매도청구권을 행사하기 위한 절차를 제대로 밟지 않으면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 주의해야 합니다. 오늘은 아파트 건설을 위한 토지 매도청구권 행사 시기와 관련된 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.

핵심은 '사업계획승인 효력 발생 후 협의 시작'

구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전) 제18조의2 제1항에 따르면, 사업계획승인을 받은 사업주체는 필요한 땅을 확보하지 못했을 경우, 해당 토지 소유자에게 땅을 시가로 매도해달라고 청구할 수 있습니다. 단, 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 거쳐야 합니다.

그런데 이 협의는 아무 때나 시작할 수 있는 것이 아닙니다. 대법원 판례(2010. 12. 9. 선고 2009두4913 판결)는 사업계획승인의 효력이 토지 소유자에게 미치기 전에 시작된 협의는 효력이 없다고 판단했습니다. 즉, 사업주체가 협의 의사를 전달하기 전에 사업계획승인의 효력이 발생해야 합니다.

사업계획승인 효력은 언제 발생하나요?

구 사무관리규정(2011. 12. 21. 대통령령 제23383호로 개정되기 전) 제8조 제2항과 구 주택법 제16조를 종합해보면, 사업계획승인의 효력은 사업계획승인권자(국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 등)의 고시가 있은 후 5일이 지난 날부터 발생합니다.

사례를 통해 이해하기

만약 사업계획승인 고시가 2024년 1월 1일에 있었다면, 사업계획승인 효력은 2024년 1월 6일에 발생합니다. 사업주체는 1월 6일 이후에 토지 소유자에게 협의 의사를 전달하고, 3개월 이상의 협의를 거쳐야 비로소 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 만약 1월 6일 전에 협의를 시작했다면, 3개월이 지났더라도 매도청구권을 행사할 수 없습니다.

정리하면…

아파트 건설을 위한 토지 매도청구는 다음 순서로 진행해야 합니다.

1. 사업계획승인
2. 사업계획승인 고시 후 5일 경과 (효력 발생)
3. 토지 소유자에게 협의 의사 전달
4. 3개월 이상 협의
5. 매도청구권 행사

절차상의 작은 실수가 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있으니, 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 확인하고 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.

참고 법조항 및 판례

• 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전) 제16조, 제18조의2 제1항
• 구 사무관리규정(2011. 12. 21. 대통령령 제23383호로 개정되기 전) 제8조 제2항
• 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009두4913 판결