아파트 건설 위한 땅 매입, 3개월 협의는 언제 해야 할까?

오늘은 아파트 건설을 위해 필요한 땅을 매입할 때, 토지 소유자와의 협의 기간에 대한 중요한 판례를 소개하려고 합니다. 복잡한 법률 용어 대신 쉬운 설명으로 여러분의 이해를 돕겠습니다.

사건의 개요

한 건설회사(원고)가 아파트를 짓기 위해 필요한 땅을 소유하고 있는 사람(피고)에게 땅을 팔라고 요구했습니다. 그런데 피고는 땅을 팔지 않겠다고 거부했고, 결국 건설회사는 소송을 제기했습니다. 핵심 쟁점은 건설회사가 땅을 팔라고 요구하기 전에 3개월 이상 협의를 했어야 하는지, 그리고 그 협의는 소송 전에 반드시 끝내야 하는지였습니다.

법률 개정과 그 적용 시점

이 사건은 주택법 개정과 관련이 깊습니다. 2007년 1월 11일 주택법이 개정되었는데, 개정된 법은 *“이 법 시행 후 최초로 사업계획승인을 신청하는 분부터 적용한다.”*라고 규정했습니다 (부칙 제2항). 건설회사는 법 개정 전에 사업계획승인을 신청했다가 취소하고, 개정된 법 시행일에 다시 신청했습니다. 대법원은 이 경우에도 개정된 주택법을 적용해야 한다고 판단했습니다. (대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다96348 판결 참조) 즉, 법 개정 전에 신청했던 것을 취소하고 다시 신청했더라도, 개정된 법이 적용된다는 것입니다.

3개월 협의, 소송 전에 끝내야 할까?

주택법은 건설회사가 땅 주인에게 땅을 팔라고 요구하기 전에 3개월 이상 협의하도록 규정하고 있습니다 (구 주택법 제18조의2 제1항). 원심은 건설회사가 소송 전에 피고와 3개월 이상 협의하지 않았다는 이유로 매도 청구를 기각했습니다.

그러나 대법원은 3개월 협의가 소송 전에 반드시 끝나야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 소송 중에도 협의가 가능하고, 협의가 성립되면 그때 매매계약이 체결된 것으로 볼 수 있다는 것입니다. (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다71688 판결 참조) 이 사건에서 건설회사와 피고는 소송 중에 3개월 이상 협의를 진행했고, 건설회사는 소송 중에 청구취지를 변경하여 협의 결과를 반영했습니다. 대법원은 이를 근거로 원심 판결을 파기하고, 소송 중의 협의 내용을 토대로 다시 판단하라고 사건을 돌려보냈습니다.

결론

아파트 건설을 위한 토지 매입 과정에서 3개월 협의는 매우 중요한 절차입니다. 이 판례는 3개월 협의가 소송 전에 반드시 완료되어야 하는 것은 아니며, 소송 중에도 협의를 통해 문제를 해결할 수 있다는 점을 보여줍니다. 토지 소유자와 건설사 모두 이 판례를 참고하여 원만한 협의를 통해 분쟁을 해결하고, 성공적인 사업 추진을 이루기를 바랍니다.

참고 조문:

• 구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항 제1호, 제18조의2 제1항, 제3항
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조

참고 판례:

• 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다96348 판결
• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다71688 판결