아파트처럼 여러 사람이 함께 사는 건물에서는 공동으로 사용하는 공간이 많죠. 엘리베이터, 계단처럼 모두가 사용하는 공간도 있고, 특정 동 주민들만 사용하는 주차장이나 놀이터처럼 일부만 사용하는 공간도 있습니다. 그런데 이런 '일부만 사용하는 공간'을 관리하기 위해 별도의 관리단을 만들 수 있을까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.
일부공용부분관리단이란 무엇일까요?
집합건물법에서는 구분소유자 전원이 아닌 일부만 사용하는 공용부분을 '일부공용부분'이라고 합니다. 예를 들어 특정 동 주민들만 사용하는 놀이터나 주차장이 여기에 해당합니다. 이런 일부공용부분을 관리하기 위해 구성하는 단체가 바로 '일부공용부분관리단'입니다.
일부공용부분관리단, 아무렇게나 만들 수 없어요!
대법원은 일부공용부분관리단을 만들려면 다음과 같은 조건을 모두 충족해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2013. 1. 24. 선고 2012다34382, 34399 판결, 대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263, 239270 판결 등 참조)
대법원 판결은 어떤 내용이었나요?
이번 대법원 판결에서는 위의 조건들을 제대로 확인하지 않고 일부공용부분관리단이 구성되었다고 판단한 원심 판결을 파기했습니다. 일부만 사용하는 공간인지, 전체 구분소유자와 관련이 없는지, 4분의 3 이상의 동의를 얻었는지 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 것이죠.
일부공용부분관리단 구성, 꼼꼼하게 확인해야 합니다!
일부공용부분관리단을 구성하려면 위에서 설명한 조건들을 꼼꼼하게 확인하고, 관련 법률과 판례를 잘 살펴봐야 합니다. 그래야 나중에 분쟁이 발생하는 것을 예방할 수 있습니다.
민사판례
한 사람이 아파트 단지 안에 여러 채의 집을 가지고 있더라도, 관리단 회의를 소집할 때 필요한 인원수를 계산할 때는 그 사람을 1명으로 셉니다.
민사판례
아파트 공용부분을 누군가 정당한 이유 없이 사용하고 있다면, 개별 주민뿐 아니라 아파트 관리단도 부당이득반환 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 이미 개별 주민이 소송을 진행했더라도, 관리단의 소송 제기가 금지되는 것은 아닙니다.
민사판례
아파트 분양 후 입주가 시작되면 입주자들로 구성된 관리단이 자동으로 설립되고, 관리인 선임은 입주자들의 서면 합의로도 가능합니다. 분양 계약서에 건축주를 관리인으로 한다는 내용이 있어도, 입주자들이 서면으로 다른 관리인을 선임하면 그 결정이 유효합니다.
민사판례
아파트 같은 집합건물에서 공용공간을 일부 주민이 전용으로 사용하는 것에 대해 다른 주민들이 동의했다면, 나중에 마음이 바뀌어도 그 동의를 철회할 수 없다는 대법원 판결.
민사판례
한 사람이 여러 개의 상가나 사무실을 소유한 집합건물에서 관리단 규약을 만들 때, 그 사람은 소유한 상가/사무실 수만큼 계산하는 것이 아니라 한 명으로 계산해야 한다.
민사판례
아파트처럼 여러 사람이 소유권을 나눠 갖는 집합건물에서, 한 세대를 여러 명이 공동으로 소유하는 경우 관리단 회의에서 의결권을 행사할 사람은 한 명으로 정해야 하며, 이를 어기고 각자 지분대로 의결권을 행사하면 무효입니다.