아파트 복도 내 맘대로 쓸 수 있을까? - 공용부분과 전유부분 이야기

안녕하세요! 오늘은 아파트 같은 집합건물에서 공용부분과 전유부분을 둘러싼 분쟁에 대한 대법원 판결을 소개해드리려고 합니다.

우리가 사는 아파트는 여러 세대가 한 건물에 모여 사는 집합건물입니다. 집합건물에는 각 세대가 독립적으로 사용하는 전유부분(예: 우리 집)과 모든 세대가 공동으로 사용하는 공용부분(예: 복도, 계단, 엘리베이터)이 있습니다.

이번 판결의 핵심은 원래 공용부분이었던 복도를 개인이 마음대로 전유부분처럼 써도 되는가입니다. 판결 내용을 살펴보기 전에 먼저 관련 법률을 알아보겠습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면,

• 구분소유: 1동의 건물을 여러 부분으로 나누어 각 부분을 독립된 소유의 객체로 할 수 있습니다. 이를 위해서는 건물이 물리적으로 존재하고, 각 부분이 구조상·이용상 독립적이어야 하며, 소유권의 객체로 나누려는 구분행위가 있어야 합니다.
• 공용부분: 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 등 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물 부분입니다. 공용부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없습니다.
• 공용부분 판단 기준: 건물의 어느 부분이 공용부분인지는 소유자들 사이에 특별한 합의가 없다면 건물 구조에 따른 객관적인 용도를 기준으로 판단합니다.

이번 사건에서는 건물주가 처음 분양 당시 복도였던 공간을 나중에 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기까지 마쳤습니다. 그리고 이 공간을 다른 사람에게 임대하여 식당으로 사용하게 했습니다. 원래 복도였던 공간을 전유부분처럼 사용하면서 문제가 발생한 것입니다.

대법원은 이 사건 복도는 건물 구조상 여러 세대가 공동으로 사용하는 공용부분이라고 판단했습니다. 비록 집합건축물대장에 전유부분으로 등록되었더라도, 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분이었기 때문에 나중에 임의로 용도를 바꾸거나 등기를 변경한다고 해서 전유부분이 될 수 없다는 것입니다. (대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 참조)

즉, 처음 지어질 때 공용으로 쓰도록 만들어진 공간은 나중에 개인이 마음대로 전유부분처럼 쓸 수 없다는 것이 이번 판결의 핵심입니다. 집합건물에 거주하시는 분들은 이 점을 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다.