아파트 복도를 사우나로 만들어 임대? 안 됩니다!

안녕하세요, 여러분! 오늘은 아파트 공용 공간을 멋대로 사용한 사례와 관련된 법원 판결 이야기를 쉽게 풀어드리려고 합니다.

이번 사건은 아파트 지하 1층에 있는 복도를 둘러싼 분쟁입니다. 건물 관리단이 이 복도를 사우나에 포함시켜 특정인에게 임대해버린 것이죠. 이에 해당 복도 부분에 대한 권리를 주장하는 구분소유자가 소송을 제기했습니다.

법원은 이런 행위가 과연 정당한지, 그리고 만약 정당하지 않다면 어떤 책임을 져야 하는지에 대해 판단했습니다.

1. 복도를 사우나로 변경하는 것은 '공용부분의 변경'에 해당할까요?

핵심 쟁점은 복도를 사우나로 바꾼 것이 공용부분의 변경에 해당하는지 여부입니다. '구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' (2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에 따르면, 공용부분의 변경은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회 결의가 필요합니다.

법원은 이 사건에서 복도를 사우나에 편입시킨 행위가 공용부분의 외관과 구조를 변경하고 본래의 기능과 효용을 실질적으로 변경시킨 것이라고 판단했습니다. 즉, 단순한 관리를 넘어 공용부분의 변경에 해당하므로, 관리단 집회의 결의가 필요했다는 것이죠. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결 참조)

2. 멋대로 점유·사용한 공용부분, 부당이득 반환해야 할까요?

법원은 권한 없이 공용부분을 점유·사용하여 이익을 얻었다면, 다른 구분소유자들이 그 공간을 사용하지 못하게 된 손해를 배상해야 한다고 판결했습니다. (민법 제741조)

즉, 복도를 사우나로 만들어 임대하여 이득을 취한 관리단은 다른 구분소유자에게 부당이득을 반환해야 한다는 것입니다. 이때 복도를 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 구조가 아니더라도, 무단 점유로 인해 다른 구분소유자들의 사용권이 침해당했다면 부당이득 반환 의무가 발생합니다. (대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 참조)

결론적으로, 아파트 공용부분은 모든 구분소유자의 공동 이익을 위해 사용되어야 하는 공간입니다. 일부 구분소유자 또는 관리단의 독단적인 사용은 법적으로 보호받을 수 없으며, 오히려 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 기억해야겠습니다.