아파트 베란다 아래 벽, 함부로 허물면 안 되는 이유

아파트 베란다 아래에 있는 벽을 허물어 공간을 넓히고 싶다는 생각, 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 하지만 이 벽이 내력벽이라면 함부로 철거하면 안 됩니다. 최근 대법원 판결(2023. 4. 13. 선고 2022두50588 판결)을 통해 아파트 내력벽과 공용부분에 대한 중요한 법리가 다시 한번 확인되었기에, 자세히 살펴보겠습니다.

1. 내력벽이란 무엇일까요?

건축법에서는 대수선이라는 용어가 나옵니다. 건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 크게 바꾸는 공사를 말하는데, 내력벽을 증설·해체하거나 벽면적을 30㎡ 이상 수선·변경하는 것도 대수선에 포함됩니다 (건축법 제2조 제1항 제9호, 건축법 시행령 제3조의2 제1호).

내력벽은 건물의 무게(하중)를 견디거나 전달하는 중요한 벽입니다. 단순히 칸막이 역할을 하는 벽과는 다릅니다. 내력벽인지 아닌지는 벽을 제거했을 때 건물 안전에 문제가 생기는지 여부만으로 판단하는 것이 아니라, 건물 전체 구조, 벽의 구조와 설계·시공 방식, 벽에 작용하는 하중 등을 종합적으로 고려해야 합니다 (대법원 2016. 12. 15. 선고 2015도10671 판결).

2. 아파트 외벽은 누구의 것일까요?

아파트 외벽처럼 건물의 안전이나 외관 유지를 위해 필요한 부분(지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등)은 공용부분으로, 구분소유권의 대상이 아닙니다. 건물의 골격을 이루는 외벽이 공용부분인지는 건물 전체의 안전이나 외관 유지에 필요한 부분인지에 따라 판단합니다. 외벽의 바깥 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분입니다 (대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결).

3. 공용부분을 바꿀 때는 어떻게 해야 할까요?

집합건물법에 따르면, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 각자 용도에 맞게 사용할 수 있습니다 (집합건물법 제3조, 제10조, 제11조, 제12조). 공용부분을 대수선하려면 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 2/3 이상의 동의를 얻어야 허가를 받을 수 있습니다 (건축법 제11조 제11항 제5호, 집합건물법 제15조 제1항).

4. 이번 판결의 핵심은 무엇일까요?

이번 사건에서 문제가 된 벽은 아파트 베란다 아래에 있는 벽이었습니다. 이 벽은 위층 베란다를 지지하는 역할을 했습니다. 대법원은 이 벽이 내력벽이며, 해당 벽의 철거는 공용부분의 변경에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 다른 구분소유자도 행정청의 허가·사용승인 처분에 대해 취소소송을 제기할 수 있다고 보았습니다.

5. 정리하자면

아파트 베란다 아래 벽처럼 건물의 구조적 안전과 외관에 영향을 주는 부분은 내력벽 또는 공용부분일 가능성이 높습니다. 이러한 부분을 변경할 때는 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 무단으로 철거하거나 변경하면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.