우리 건물 외벽, 함부로 간판 달아도 될까요?

아파트나 상가 건물처럼 여러 사람이 소유권을 나눠 갖는 건물에서 외벽은 누구의 것일까요? 내 가게 앞 외벽이라고 마음대로 간판을 달아도 될까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

건물 1층의 일부를 임차한 甲은 외벽 바깥쪽 면에 간판을 설치했습니다. 건물 구분소유자 중 한 명인 乙은 甲에게 간판 철거를 요구했고, 결국 소송까지 가게 되었습니다.

법원의 판단

법원은 乙의 손을 들어주었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 외벽은 공용부분이다: 건물의 안전이나 외관을 유지하는 데 필요한 외벽은, 구분소유자 모두가 공동으로 사용하는 공용부분입니다. 외벽의 바깥쪽 면도 마찬가지입니다. (대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 참조) 따라서 甲이 마음대로 간판을 설치한 것은 다른 구분소유자들의 권리를 침해한 것입니다.

2. 관리단의 동의 없이는 안 된다: 집합건물은 구분소유 관계가 성립되는 순간, 구분소유자 전원으로 구성된 '관리단'이 자동으로 만들어집니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조) 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 결의를 거쳐야 합니다. 甲은 관리단의 동의 없이 간판을 설치했으므로, 이는 잘못된 행위입니다. (대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694(병합) 판결 참조)

3. 구분소유자는 단독으로 보존행위를 할 수 있다: 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따르면, 공용부분의 '보존행위'는 각 구분소유자가 단독으로 할 수 있습니다. 여기서 보존행위는 현상 유지를 위한 행위를 말하는데, 방해배제청구권 행사도 포함됩니다. (대법원 1987. 8. 18. 선고 86다72, 86다카396 판결, 대법원 1999. 5. 11. 선고 98다61746 판결 참조). 즉, 乙은 다른 구분소유자 동의 없이도 甲에게 간판 철거를 요구할 수 있는 것입니다.

4. 권리남용이 아니다: 甲은 乙의 간판 철거 요구가 권리남용이라고 주장했지만, 법원은 받아들이지 않았습니다. 권리남용이 되려면, 권리 행사의 목적이 오직 상대방에게 해를 끼치려는 데에만 있고, 권리 행사자에게는 아무런 이익이 없어야 합니다. (대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다1092 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결 참조) 이 사건에서는 乙을 비롯한 구분소유자들에게 건물 외벽의 원상회복이라는 이익이 있으므로, 권리남용이 아니라고 본 것입니다.

결론

집합건물의 외벽은 공용부분이므로, 개인 마음대로 사용할 수 없습니다. 외벽을 변경하거나 사용하려면 관리단의 동의를 얻어야 하고, 무단으로 변경한 경우 다른 구분소유자는 철거를 요구할 수 있습니다. 공동으로 사용하는 공간에 대한 배려가 중요하다는 것을 보여주는 판례입니다.