아파트 분양계약과 관련된 지연손해금, 보증, 소송촉진법상 이자에 대한 대법원 판결 해설

최근 아파트 분양계약과 관련하여 지연손해금, 보증, 소송촉진 등에 관한 특례법상 이자 문제가 쟁점이 된 대법원 판결이 나왔습니다. 이번 판결은 아파트 분양계약에서 발생할 수 있는 여러 법적 문제에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 오늘은 이 판결의 핵심 내용을 일반인이 이해하기 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

1. 지연손해금(약정 연체이율)은 과다하면 깎일 수 있다!

분양대금이나 옵션 공사대금을 늦게 냈을 때 물어야 하는 지연손해금(약정 연체이율)이 너무 높게 정해진 경우, 법원이 이를 낮춰줄 수 있습니다. (민법 제398조 제2항) 이번 판결에서 대법원은 계약 당사자들의 지위, 계약 내용, 연체이율이 정해진 이유, 채무액 대비 연체이율의 비율, 예상되는 손해액, 당시 거래관행 등을 종합적으로 고려해서 "부당하게 과다한지"를 판단해야 한다고 밝혔습니다. 그리고 이러한 판단 기준 시점은 재판의 사실심 변론이 종결된 시점이라고 명시했습니다.

이번 사건에서는 원심이 연체이율을 연 7%까지 낮춰줬는데, 대법원은 이것이 너무 과도한 감액이라고 판단하여 다시 재판하도록 돌려보냈습니다. (참고: 대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결 등)

2. 건설사가 대신 갚아준 중도금 대출, '부탁받은 보증'일 수 있다!

분양계약에서 중도금 대출을 받을 때 건설사가 보증을 서는 경우가 많습니다. 만약 수분양자가 대출을 갚지 못하면 건설사가 대신 갚아주고 나중에 수분양자에게 돌려받게 되는데, 이때 건설사가 수분양자의 '부탁'을 받고 보증을 섰는지가 중요합니다.

'부탁받은 보증인(수탁보증인)'은 수분양자에게 대출 원금뿐 아니라 이자, 지연손해금까지 모두 청구할 수 있지만, '부탁받지 않은 보증인'은 제한적인 범위에서만 청구할 수 있습니다. (민법 제441조 제2항, 제425조 제2항, 제444조 제1항) '부탁'은 꼭 명시적으로 할 필요는 없고, 묵시적으로도 가능합니다.

이번 사건에서 대법원은 분양계약서 내용, 입주 안내문, 거래 관행 등을 고려했을 때 건설사가 묵시적으로 보증을 위임받은 것으로 볼 여지가 있다고 판단했습니다. 따라서 원심이 건설사를 '부탁받지 않은 보증인'으로 본 것은 잘못이라고 하여 다시 재판하도록 했습니다.

3. 소송촉진법상 지연이자, 항쟁할 근거 있으면 감면 가능!

돈을 갚지 않으면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 이자(연 12% 이상, 과거에는 연 20%)를 물어야 합니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항) 하지만 채무자가 갚아야 할 돈의 존재 여부나 액수에 대해 다를만한 근거를 가지고 다투는 경우, 재판 결과가 나올 때까지만 이 높은 이자를 면제받을 수 있습니다. (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항)

이번 판결에서 대법원은 각각의 청구에 대해 따로따로 이자 면제 여부를 판단해야 한다고 강조했습니다. (참고: 대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1876 전원합의체 판결 등)

이번 대법원 판결은 아파트 분양계약과 관련된 분쟁에서 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 관련 분쟁에 휘말리신 분들은 이 판결 내용을 참고하여 자신의 권리를 지키는 데 도움을 받으시기 바랍니다.