아파트 분양대금 연체이자, 무조건 내야 할까?

아파트 분양 계약 후 잔금을 제때 치르지 못하면 연체이자가 발생합니다. 계약서에 미리 정해진 이자율대로 내야 하는데, 이 이자율이 너무 높다면 어떻게 해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

이번 사건은 아파트 분양대금 잔금과 옵션 공사대금 잔금에 대한 연체이자를 둘러싼 분쟁입니다. 분양 계약서에는 연체 시 높은 이자율이 적용되는 조항이 있었고, 수분양자는 이 이자율이 너무 높아 부당하다고 주장했습니다. 특히, 수분양자들은 분양사의 허위·과장 광고를 이유로 소송을 제기한 상태였고, 소송 결과에 따라 분양계약 자체가 취소될 가능성도 있었습니다. 이런 상황에서 높은 연체이자를 부담하는 것은 부당하다는 것이 수분양자의 주장이었습니다.

대법원의 판단

대법원은 민법 제398조 제2항을 근거로, 손해배상 예정액이 "부당히 과다한 경우" 법원이 이를 감액할 수 있다고 판시했습니다. '부당히 과다한 경우'란 단순히 이자율만 높다고 판단하는 것이 아니라, 계약 당사자들의 지위, 계약의 목적, 손해배상액을 예정한 동기, 예상 손해액의 크기, 당시 거래관행 등 모든 사정을 고려해야 한다고 설명했습니다. 특히 이 사건에서는 분양사의 허위·과장 광고로 인한 소송이 진행 중이었고, 수분양자들이 정보 취득에 있어 상대적으로 불리한 지위에 있었다는 점 등을 고려하여, 연체이자 감액이 필요하다고 판단했습니다.

판단 기준 시점

대법원은 손해배상 예정액이 부당히 과다한지 판단하는 기준 시점은 사실심 변론종결 당시라고 명시했습니다. (대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다35771 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 99다57126 판결 등 참조) 즉, 변론이 종결될 때까지 발생한 모든 사정을 종합적으로 고려해야 한다는 것입니다. 감액 비율을 정하는 것은 사실심 법원의 재량이지만, 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하면 위법입니다. (대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다1508 판결 참조)

핵심 정리

• 분양대금 연체이자는 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다한 경우 감액될 수 있습니다.
• '부당히 과다' 여부는 계약 당사자의 지위, 계약 목적, 손해배상액 예정 동기, 예상 손해액, 거래관행 등 모든 사정을 고려하여 판단합니다.
• 판단 기준 시점은 사실심 변론종결 당시입니다.

이번 판례는 소비자의 권익 보호 측면에서 중요한 의미를 가집니다. 계약서에 적힌 연체이자율이 과도하게 높다고 판단되면, 법원에 감액을 청구할 수 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.