아파트 옥상, 누구 땅일까요? - 일부공용부분과 전체공용부분

아파트에 살다 보면 옥상, 계단, 복도 등 여러 공간을 함께 사용하게 됩니다. 그런데 이런 공간들은 누구의 소유일까요? 모두 함께 사용하니까 모두의 것일까요? 아니면 특정 동 주민들만 사용하는 공간도 있을까요? 오늘은 아파트 공용 공간의 소유권에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례: 한 아파트 단지에서 특정 동(○○○동) 옥상의 소유권을 두고 분쟁이 발생했습니다. ○○○동 주민들은 옥상이 ○○○동 주민들만 사용하는 일부공용부분이라고 주장했고, 다른 동 주민들은 아파트 단지 전체 주민들이 사용하는 전체공용부분이라고 주장했습니다. 다른 동 주민들은 관리사무소 승인을 받으면 ○○○동 옥상에 갈 수 있고, 옥상 잔디밭이나 이동통신 중계기 설치로 인한 혜택을 다른 동 주민들도 누리고 있다는 점, 그리고 아파트 전체 입주자대표회의에서 옥상에 텃밭을 조성하기로 결의한 점 등을 근거로 들었습니다.

법원의 판단: 법원은 ○○○동 옥상이 ○○○동 주민들만의 일부공용부분이라고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 건물 구조: ○○○동 옥상은 ○○○동 건물의 지붕과 일체형으로 설치되어 있습니다. ○○○동 주민들은 건물 내외부에서 옥상에 자유롭게 접근할 수 있지만, 다른 동 주민들은 관리사무소의 승인을 받아 ○○○동 출입구를 통해야만 옥상에 갈 수 있습니다. 즉, 건물 구조상 다른 동 주민들의 옥상 접근은 제한되어 있습니다.

• 구분소유 시점의 용도: 아파트 구분소유가 성립된 시점부터 이러한 구조였고, 이후 옥상의 이용 상황이 변경되었다고 해도 소유권 귀속이 바뀌는 것은 아닙니다. 다른 동 주민들이 옥상 이용으로 얻는 반사적 이익이나 입주자대표회의의 결정만으로는 소유권이 바뀌지 않습니다. 소유권 변경을 위해서는 모든 소유자의 특단의 합의가 필요합니다.

핵심 정리

• 아파트 공용부분이 일부공용부분인지 전체공용부분인지는 구분소유가 성립될 당시의 건물 구조와 객관적인 용도를 기준으로 판단합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항)

• 이후 이용 상황이 변경되더라도, 관련된 모든 소유자의 합의 없이는 일부공용부분이 전체공용부분으로 바뀌지 않습니다.

• 이러한 법리는 여러 동으로 이루어진 아파트 단지에서도 동일하게 적용됩니다. (집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항)

관련 법 조항 및 판례

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호, 제4호, 제3조 제1항, 제10조 제1항, 제51조, 제52조

• 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결

• 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결