아파트 재건축 과정에서 조합의 잘못된 동·호수 배정으로 손해를 입었다면 어떻게 보상받을 수 있을까요? 오늘은 재건축 조합의 위법 행위로 인한 손해배상 청구에 대한 대법원 판결을 살펴보면서 손해액 산정 기준과 방법에 대해 알아보겠습니다.
사건의 개요
A 아파트 재건축 조합(피고)은 동·호수 배정 과정에서 위법 행위를 저질렀고, 이로 인해 조합원 B 등(원고)은 손해를 입었다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 원심은 원고들의 손해를 인정하지 않았지만, 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
대법원 판결의 핵심 내용
대법원은 이 사건에서 다음과 같은 중요한 법리를 제시했습니다.
손해액 산정의 기준 시점: 불법 행위 시점과 결과 발생 시점 사이에 시간적 간격이 있다면, **손해가 실제로 발생한 시점(결과 발생 시점)**을 기준으로 손해액을 산정해야 합니다. 이 사건에서는 신축 아파트에 대한 대다수 조합원의 소유권보존등기가 완료된 시점을 손해 발생 시점으로 보았습니다. (민법 제393조, 제750조, 제763조, 대법원 2007. 6. 15. 선고 2005다45605 판결)
손해액 증명이 어려운 경우: 불법 행위로 인해 재산상 손해가 발생했지만, 구체적인 금액을 증명하기 어려운 경우, 법원은 여러 간접사실을 종합하여 손해액을 판단할 수 있습니다. (민법 제393조, 제750조, 제763조, 민사소송법 제202조, 대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951,6968 판결 등) 단, 이는 법관에게 자유재량을 부여한 것이 아니므로, 객관적으로 수긍할 수 있는 손해액을 산정하기 위해 최선을 다해야 합니다. (대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다3561 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결)
이 사건의 손해액 산정 방법: 원고들이 배정받을 수 있었던 아파트들의 시가와 분양가를 고려하여 산정한 평균 기대수익에서, 실제로 취득한 아파트의 시가와 분양가를 고려하여 산정한 실제 수익을 뺀 차액을 손해액으로 보아야 합니다.
핵심 정리
재건축 조합의 위법 행위로 손해를 입었다면, 손해 발생 시점을 기준으로 '기대수익 - 실제 수익'을 통해 손해액을 산정할 수 있습니다. 손해액을 직접 증명하기 어려운 경우라도 법원은 간접사실들을 종합하여 손해액을 판단할 수 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.
관련 법 조항 및 판례
민사판례
재건축조합이 공사계약을 부당하게 해지한 경우, 건설사가 입을 손해배상액은 어떻게 계산해야 할까요? 대법원은 손해액을 정확히 계산하기 어렵더라도 관련된 모든 간접적인 사실을 종합하여 객관적으로 납득할 수 있는 금액을 산정해야 한다고 판결했습니다.
민사판례
재건축 아파트 동·호수 추첨 결과에 불만을 가진 조합원이 조합과 합의하여 다른 아파트를 배정받았다면, 더 이상 기존 추첨의 무효확인을 구할 이익이 없다. 하지만, 우선배정권이 있는 조합원이 배제된 채 추첨이 진행되었다면 그 추첨은 무효이며, 해당 조합원은 무효확인을 구할 이익이 있다.
민사판례
아파트 재건축을 결정할 때 비용 분담에 대한 합의가 없었다면, 재건축을 진행하면서 나중에라도 비용 분담을 정할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 재건축 결정 때처럼 엄격한 조건을 지켜야 합니다.
민사판례
재개발조합이 조합원의 재산 가치를 잘못 계산해서 더 작은 아파트를 배정했고, 이로 인해 조합원이 손해를 입었을 경우 조합은 배상해야 한다는 판결입니다. 조합이 나중에 더 큰 평수 아파트를 제안했더라도 원래 받았어야 할 아파트와 가치가 다르다면 손해가 완전히 회복된 것은 아니며, 실제로 얻은 이익만큼만 손해배상액에서 제외해야 합니다.
민사판례
재건축조합이 정당한 사유 없이 조합원을 제명하고, 시공사가 이를 알면서도 제명된 조합원 몫의 아파트를 일반분양한 경우, 조합과 시공사 모두에게 불법행위 책임이 있다.
민사판례
재건축 사업에 반대했다는 이유로 일부 조합원에게 아파트 추첨권을 주지 않고, 나머지 조합원들에게는 원하는 동, 호수를 마음대로 고르게 한 것은 법과 정관에 어긋나 무효입니다.