재건축 공사계약 파기 시 손해배상액 산정, 어떻게 해야 할까?

최근 재건축 사업을 둘러싼 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 특히 시공사와 조합 간의 갈등으로 공사계약이 파기되는 경우, 손해배상 책임을 어떻게 물어야 하는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 오늘은 대법원 판결을 통해 이와 관련된 핵심 법리를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A 건설사(원고)는 B 재건축조합(피고)과 공사계약을 체결했습니다. 그런데 B 조합은 A 건설사와의 계약을 파기하고 C 건설사를 새로운 시공사로 선정했습니다. 이에 A 건설사는 B 조합을 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 A 건설사의 손해배상액을 어떻게 산정해야 하는가였습니다. A 건설사는 계약이 이행되었다면 얻을 수 있었던 이익(이행이익)을 기준으로 손해배상액을 계산해야 한다고 주장했습니다. 특히 양측은 분양가가 특정 금액을 초과할 경우 그 이익을 나눠 갖기로 하는 약정(초과분양금 분배약정)을 맺었고, 이를 근거로 감정을 진행한 결과 상당한 금액의 이행이익이 산출되었습니다. 그러나 B 조합은 사업 계획 변경 가능성 등 여러 사정을 고려할 때 감정 결과를 그대로 적용할 수 없다고 맞섰습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심(2심)이 A 건설사의 손해배상액을 산정하면서 중요한 법리를 간과했다고 판단했습니다.

첫째, 손해배상 소송에서 손해 발생 사실은 인정되었지만 손해액을 정확히 증명하기 어려운 경우, 법원은 간접적인 사실들을 종합하여 손해액을 판단할 수 있습니다(민법 제393조, 제763조, 민사소송법 제202조, 제202조의2). 하지만 이는 법관에게 자유재량을 부여한 것이 아니므로, 손해액 산정의 근거가 되는 간접사실들을 충분히 탐색하고 합리적으로 평가해야 합니다. 관련 판례로는 대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다3561 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다18959 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 등이 있습니다.

둘째, 감정인의 감정 결과는 감정 방법 등에 명백한 오류가 없으면 존중되어야 하며, 일부 오류가 있더라도 전체 감정 결과가 모순되거나 불명확하지 않다면 오류 부분만 배척하고 나머지 부분은 증거로 사용할 수 있습니다(민사소송법 제202조). 이와 관련된 판례는 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결입니다.

이 사건에서 원심은 감정 결과를 충분히 고려하지 않고 추상적인 사정들만을 근거로 손해액을 판단했는데, 이는 객관적이고 합리적인 손해액 산정 방법이 아니라고 지적했습니다. 따라서 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

핵심 정리

• 재건축 공사계약 파기로 인한 손해배상액 산정은 계약이 이행되었다면 얻었을 이익을 기준으로 판단합니다.
• 손해액 산정이 어려운 경우, 관련된 모든 간접사실을 종합적으로 고려해야 합니다.
• 감정 결과는 존중되어야 하며, 일부 오류가 있다면 그 부분만 배척하고 나머지는 증거로 사용할 수 있습니다.
• 소송비용에 대한 판단은 본안 판결 결과에 따라 결정됩니다 (민사소송법 제391조, 제425조. 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38233 판결).

이번 판결은 재건축 사업에서 발생하는 손해배상 분쟁에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 계약 당사자들은 이러한 법리를 잘 이해하고 자신의 권리를 보호해야 할 것입니다.