여러 개 점포 빌려 하나처럼 쓰는데, 건물 경매되면 보증금 어떻게 되나요?

안녕하세요! 여러 개의 점포를 빌려 하나의 사업장처럼 운영하다가 건물이 경매에 넘어가면 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있는지 궁금하신 분들이 많을 것 같습니다. 오늘은 이와 관련된 중요한 대법원 판례를 바탕으로 자세히 설명드리겠습니다.

사례:

여러 개의 점포를 같은 임대인에게 빌려 하나의 사업장처럼 운영하는 임차인 A씨가 있습니다. 각 점포마다 임대차계약서는 따로 작성했지만, 실제로는 모든 점포를 하나의 사업장으로 운영하고 있습니다. 그런데 갑자기 건물이 경매에 넘어갔습니다. A씨는 각 점포마다 최우선변제권을 행사하여 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

대법원의 판단:

안타깝게도 각 점포마다 따로 보증금을 돌려받기는 어렵습니다. 대법원은 이와 유사한 사례에 대해 다음과 같이 판시했습니다.

(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결)

임차인이 여러 개의 점포를 같은 임대인에게 빌려 하나의 사업장으로 운영하는 경우, 각 점포마다 별도의 임대차계약서가 작성되었다 하더라도 전체를 하나의 임대차계약으로 봐야 합니다. 따라서 보증금 역시 모든 점포의 보증금을 합산하여 계산하고, 그 합산액을 기준으로 최우선변제권 행사 여부를 판단해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 관련 조항:

• 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  • 2. "보증금"이란 임대차계약에 따라 임차인이 임대인에게 지급한 금전, 그 밖에 재산적 가치가 있는 것을 말한다. 이 경우 임대차계약 체결 당시에 임대인이 임차인에게 반환하기로 한 금전, 그 밖에 재산적 가치가 있는 것은 보증금에서 제외한다.

• 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권을 취득한 주택임대차보호법 제8조에 따른 임차인은 제외한다)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우에는 그 매각대금에서 우선변제를 받는다.

정리:

여러 개의 점포를 빌려 하나의 사업장처럼 운영하는 경우, 각 점포의 보증금을 합산하여 최우선변제권 행사 여부를 판단합니다. 즉, 각 점포별로 따로따로 보호받는 것이 아니라 전체 보증금을 합친 금액을 기준으로 최우선변제권이 인정되는지 판단한다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 경매 상황에 놓이기 전에 전문가와 상담하여 권리 보호를 위한 최선의 방법을 찾는 것이 중요합니다.