헬스클럽 여러 칸 임대, 보증금 우선변제는 어떻게 받을까?

헬스클럽을 운영하기 위해 상가 건물 지하 1층의 여러 칸을 임대하는 경우가 있습니다. 저는 20개 점포를 임대했는데, 계약서를 4개로 나눠서 작성했어요. 만약 건물이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받아야 하는 상황이 온다면, 제 보증금은 어떻게 계산해서 우선변제를 받게 될까요? 각각의 계약서대로 따로따로 계산할까요, 아니면 4개 계약의 보증금을 모두 합쳐서 계산할까요?

정답은 "합쳐서 계산한다" 입니다.

이런 경우, 비록 계약서가 여러 장이라도 실질적으로는 하나의 헬스클럽을 운영하기 위해 여러 칸을 빌린 것이므로, 하나의 임대차 계약으로 봅니다. 따라서 모든 계약의 보증금을 합산해서 우선변제 대상 여부를 판단하게 됩니다.

법적으로는 어떻게 설명될까요?

상가건물임대차보호법에서는 여러 개의 점포를 빌려 하나의 사업장으로 쓰는 경우, 각각의 임대차 계약이 아니라 전체를 하나의 임대차 계약으로 간주합니다. (대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결 참조)

즉, 제 경우처럼 헬스클럽 운영을 위해 20개의 점포를 임대하고 4개의 계약서를 작성했더라도, 4개 계약의 보증금 총액을 기준으로 상가건물임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

관련 법 조항:

• 상가건물임대차보호법 제14조 (보증금 중 일정액의 우선변제)
  임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

• 상가건물임대차보호법 제2조 (정의)
  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. "보증금"이란 임대차 목적물인 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 날까지 그 임대인에게 지급한 금전 기타 유가증권과 임대차 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하기로 약정한 금전 기타 유가증권을 말한다. (이하 생략)

즉, 여러 칸을 임대했더라도 실질적으로 하나의 사업장으로 운영한다면 보증금은 합산하여 계산되며, 이를 기준으로 우선변제권 행사 여부가 결정됩니다. 따라서 여러 개의 계약서가 있다고 해서 불리하게 판단될까 걱정할 필요는 없습니다.