옆집 땅 침범한 내 건물, 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

내 집 마련의 꿈을 이루고 이사한 후, 생각지도 못한 문제에 봉착하는 경우가 있습니다. 바로 내 건물의 일부가 옆집 땅을 침범한 경우인데요. 오늘은 건물의 일부가 이웃 토지를 침범했을 때 어떤 법적 문제가 발생하고, 어떻게 해결해야 하는지 알아보겠습니다.

사실관계

A씨는 B씨로부터 토지와 건물을 매수했습니다. 그런데 알고 보니 A씨가 매수한 건물의 일부가 이웃 토지를 침범하고 있었습니다. 이웃 토지 소유자들은 A씨를 상대로 건물 부분의 철거와 토지 인도 소송을 제기했고, 결국 A씨는 건물을 철거하고 토지를 인도해야 했습니다. 이에 A씨는 B씨에게 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 매도인 B씨가 민법 제572조의 매도인의 담보책임을 져야 하는지 여부입니다. 민법 제572조는 매매 목적물의 일부가 타인 소유인 경우 매도인이 담보책임을 진다고 규정하고 있습니다.

법원의 판단

대법원은 건물과 대지가 매매 목적물인데 건물의 일부가 이웃 토지를 침범한 경우, 매도인이 그 침범 부분에 해당하는 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못한다면, 매수인은 매도인에게 민법 제572조를 유추 적용하여 담보책임을 물을 수 있다고 판시했습니다. 즉, 건물의 일부가 옆집 땅을 침범하여 결국 철거해야 한다면, 이는 매도인에게 건물 존립에 관한 권리가 흠결된 것으로 볼 수 있으므로, 매도인은 담보책임을 져야 한다는 것입니다.

특히 이웃 토지 소유자가 소유권에 기초하여 방해 배제 청구 소송을 제기하여 승소 확정판결을 받았다면, 매도인은 더 이상 그 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 것으로 봐야 한다고 판단했습니다.

또한, 대법원은 민법 제575조 제2항 (지역권 미존재) 이나 민법 제580조 (하자담보책임) 은 이 사건에 적용하기 어렵다고 보았습니다. 제575조 제2항은 목적물 용익의 편의에 관한 권리가 없는 경우에 대한 규정이고, 제580조는 매매 목적물의 물질적 성상에 흠이 있는 경우에 대한 규정이기 때문입니다. 이 사건처럼 매매 목적물의 권리 상태에 흠이 있는 경우에는 제572조를 유추 적용하는 것이 타당하다는 것입니다.

결론

내가 매수한 건물이 옆집 땅을 침범하고 있다면, 매도인에게 민법 제572조를 유추 적용하여 담보책임을 물을 수 있습니다. 만약 이웃 토지 소유자가 소송을 제기하여 승소 확정판결을 받았다면, 매도인의 담보책임은 더욱 명확해집니다. 따라서 부동산 매매 시에는 경계 확인 등 주의를 기울여야 하며, 문제 발생 시에는 관련 법률 및 판례를 참고하여 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.