오래된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 재개발 사업! 복잡한 절차와 법 때문에 머리 아프신 분들 많으시죠? 오늘은 재개발 과정에서 발생하는 가청산금에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 특히 옛날 도시재개발법이 적용되던 시절에도 가청산금을 받을 수 있는지, 대법원 판례를 바탕으로 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
가청산금이란 무엇일까요?
쉽게 말해, 재개발 사업에서 조합원에게 주어지는 새 아파트 가격과 원래 가지고 있던 땅이나 건물 가격의 차액을 말합니다. 새 아파트 가격이 더 높으면 조합원이 그 차액만큼 돈을 더 내야 하고(추가분담금), 반대로 원래 땅이나 건물 가격이 더 높으면 조합에서 그 차액만큼 돈을 돌려받게 됩니다(가청산금).
법이 바뀌었는데, 옛날에도 가청산금을 받을 수 있나요?
1995년에 도시재개발법이 개정되면서 가청산금에 대한 규정이 삭제되었습니다. 그렇다면 그 이전에 시작된 재개발 사업에서는 가청산금을 받을 수 없을까요? 대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다. (대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다16743 판결)
법에서 가청산금 규정이 삭제되었더라도, 조합의 정관이나 관리처분계획 등에 가청산금에 대한 내용이 있다면 그에 따라 가청산금을 받을 수 있다는 것입니다. 즉, 법이 바뀌었다고 해서 무조건 가청산금을 받을 수 없는 것은 아니라는 뜻이죠.
실제 사례를 살펴볼까요?
수유제2구역주택재개발조합의 경우를 예로 들어보겠습니다. 이 조합의 정관에는 가청산금에 대한 규정이 있었고, 관리처분계획에도 가청산금에 대한 내용이 포함되어 있었습니다. 한 조합원(피고)이 분양계약을 체결하지 않고 가청산금 지급을 거부했지만, 대법원은 조합의 정관과 관리처분계획에 따라 가청산금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
핵심 정리!
재개발 사업은 복잡하고 어려운 부분이 많습니다. 하지만 관련 법과 판례를 잘 이해하고, 조합의 정관과 관리처분계획을 꼼꼼히 살펴본다면 자신의 권리를 제대로 찾을 수 있을 것입니다.
생활법률
재개발·재건축 청산금은 기존 주택과 새 아파트 가치 차액으로, 이전고시 후 감정평가를 통해 산정되며, 5년의 소멸시효가 적용되고 미납 시 강제 징수될 수 있습니다.
일반행정판례
재개발 조합이 조합원에게 청산금을 받으려 할 때, 원칙적으로는 지자체에 징수를 위탁해야 하지만, 지자체가 위탁을 거부하면 조합이 직접 소송을 제기할 수 있다.
민사판례
2003년 7월 1일 이전에 사업계획 승인을 받은 재건축조합의 경우, 분양신청을 하지 않은 조합원에 대한 현금청산은 이전 법률에 따라 진행되며, 청산금은 조합원 지위를 상실한 시점을 기준으로 산정해야 한다. 또한, 이미 조합에 소유권을 이전한 조합원은 청산금을 받기 위해 별도의 소유권 이전 의무를 부담하지 않는다.
일반행정판례
재개발 사업에서 현금청산 금액 협의가 안 될 경우 조합은 토지수용위원회의 재결을 통해 토지 등을 수용할 수 있으며, 수용보상금은 수용재결일 기준으로 산정해야 한다. 또한 조합설립변경인가 후에는 새로운 관리처분계획을 수립해야 하지만, 예외적인 경우 종전 분양신청 현황을 활용할 수 있다. 마지막으로 분양계약 체결 기간 내에 계약하지 않으면 현금청산 대상이 된다는 정관/관리처분계획 조항은 조합원에게 사업 이탈 기회를 추가로 주는 것이다.
일반행정판례
옛날 재개발법으로 분양처분까지 끝났지만 청산금 지급 전에 새 재개발법(도시 및 주거환경정비법)이 시행된 경우, 청산금은 새 법에 따라 계산해야 한다. 특히, 협의가 안 되면 공익사업보상법에 따른 수용 절차를 진행해야 하지만, 이미 분양처분으로 소유권이 넘어간 경우에는 새 법 시행 시점에 수용 절차 진행이 불가능하므로, 사업시행자가 청산금 지급 처분을 해야 하며, 청산금은 분양처분 고시일을 기준으로 계산해야 한다.
일반행정판례
재개발 사업에서 조합원에게 청산금을 받아야 하는 조합은 원칙적으로 지자체에 징수를 위탁해야 하지만, 지자체가 위탁을 거부하는 경우 직접 소송을 통해 청구할 수 있습니다.