우리 상가 지하실, 마음대로 쓰면 안 되죠! - 공용부분 불법 점유, 어떻게 해결할까?

상가 건물 지하실, 특히 전기·기계실 같은 곳은 보통 건물 전체를 위해 사용되는 공용 공간이죠. 그런데 이런 공용 공간을 누군가 자기 마음대로 쓰고 있다면 어떨까요? 저희 상가 지하 전기·기계실을 지하층 소유자 甲씨가 자기 가게를 위해 무단으로 사용하고 있어서 고민입니다. 다른 분들은 별 관심이 없어 보이는데, 저 혼자라도 이 문제를 해결할 수 있을까요?

공용부분, 함부로 사용하면 안 됩니다!

상가 건물처럼 여러 사람이 소유하는 집합건물은 '구분소유권'이라는 제도로 운영됩니다. 내 가게처럼 각자 소유하는 공간이 있고, 복도, 계단, 엘리베이터, 지하실처럼 모두가 함께 사용하는 공용부분이 있습니다. 이 공용부분은 모든 소유자의 공동 소유이기 때문에 누구 한 사람이 마음대로 사용하거나 변경할 수 없습니다.

법적으로 어떻게 해결할 수 있을까요?

민법 제214조는 소유권을 방해받는 사람은 방해를 제거하도록 요구할 수 있고, 앞으로 방해가 예상되는 경우에는 미리 막아달라고 요청할 수 있다고 정하고 있습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조에 따르면, 공용부분의 관리에 대해 따로 정한 규약이 없으면 각 소유자가 보존행위를 할 수 있습니다. 즉, 공용부분을 원래 상태대로 유지하기 위한 행동은 각 소유자가 할 수 있다는 의미죠.

대법원도 이와 관련된 판례를 통해 공용부분을 누군가 불법으로 점유하고 있다면, 각 소유자가 그 사람에게 방해를 막아달라고 요구하고 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있다고 판시했습니다 (대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결). 또한, 관리단이 구성되어 관리인이 선임된 경우에는 관리인이 관리단을 대표하여 소송을 진행할 수도 있습니다.

제 경우처럼 甲씨가 전기·기계실에 무단으로 설치한 시설물 때문에 문제가 생겼다면, 저 혼자 또는 다른 소유자들과 함께 甲씨에게 시설물 철거를 요구할 수 있습니다. 실제로 대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결에서도 공용부분인 지하 전기·기계실에 무단으로 사우나 시설을 설치한 경우, 다른 구분소유자들이 철거를 요구할 수 있다고 판단했습니다.

결론적으로, 저는 다른 소유자들의 동의 없이도 혼자서 甲씨에게 전기·기계실에 무단으로 설치한 시설물의 철거를 요구할 수 있습니다. 물론, 다른 소유자들과 함께 힘을 합쳐 문제를 해결하는 것이 더 효율적일 수 있습니다. 중요한 것은 공용부분은 모두의 것이라는 점, 그리고 법적으로 보호받을 수 있다는 점을 기억하는 것입니다.