우리 집 옆에 불법 건물이?! 건축허가 취소 소송, 이길 수 있을까?

옆집에 새로 건물이 올라가는데, 뭔가 이상합니다. 법적으로 문제가 있는 것 같은데, 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 건축허가 취소 소송을 생각해 볼 수 있지만, 승소 가능성을 따져봐야 합니다. 오늘은 건축허가나 사용승인(준공검사)에 대한 취소 소송에서 "소의 이익", 즉 소송을 제기할 자격이 있는지에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

소의 이익이란?

소송을 제기하려면 단순히 불법적인 행정처분이 있다고 충분하지 않습니다. 그 처분으로 인해 나의 권리나 이익이 침해되었고, 소송을 통해 구제받을 수 있어야 합니다. 이것을 "소의 이익"이라고 합니다 (행정소송법 제12조).

사례 분석:

만약 옆집 건물이 건축법상 최소 대지 면적 제한을 위반했다면 어떨까요? 건축허가가 위법하게 내려진 것은 맞지만, 이미 건물이 완공되었다면 허가 취소 소송에서 이기더라도 실질적으로 얻을 수 있는 것이 없습니다. 이미 지어진 건물을 최소 대지 면적에 맞춰 다시 짓게 할 수는 없기 때문입니다. 이 경우, 법원은 건축허가 취소를 구할 소의 이익이 없다고 판단합니다. (대법원 1981.7.28. 선고 81누53 판결 등)

마찬가지로, 건물이 완공된 후 받는 사용승인(준공검사)에 대해서도 같은 논리가 적용됩니다. 사용승인은 건물이 허가받은 대로 지어졌는지 확인하는 절차일 뿐, 옆집에 피해를 주는 것을 정당화하는 것은 아닙니다. 사용승인이 취소되더라도 건물 자체가 없어지는 것은 아니고, 건축주는 건물을 사용할 수 없게 될 뿐입니다. 일조권 침해 등의 피해는 건물의 철거를 통해 해결해야 하는데, 사용승인 취소 소송으로는 이를 강제할 수 없습니다. 따라서, 이 경우에도 사용승인 취소를 구할 소의 이익이 없다고 봅니다. (대법원 1992.4.10. 선고 91누5358 판결 등)

결론:

불법 건축물로 인해 피해를 입었다면, 건축허가나 사용승인 취소 소송보다는 손해배상 청구나 철거 소송 등 다른 법적 조치를 고려하는 것이 더 효과적일 수 있습니다. 소송 전에 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 최선의 방법을 찾는 것이 중요합니다. 본문에서 소개한 판례들은 건축 관련 분쟁에서 "소의 이익"이라는 중요한 개념을 잘 보여주는 사례입니다. 이를 통해 불필요한 소송을 피하고, 실질적인 구제를 받을 수 있는 방법을 모색하는 데 도움이 되기를 바랍니다.