이미 지어진 건물, 허가 취소 소송으로 어떻게 할 수 있을까?

옆집에서 건축허가를 받아 집을 짓는데, 법에 정해진 이격거리(건물 간 거리)를 지키지 않은 것 같습니다. 화가 나서 건축허가 취소 소송을 걸고 싶지만, 이미 집이 다 지어졌다면 어떻게 될까요? 안타깝게도 소송에서 이기기 어려울 수 있습니다. 왜 그럴까요?

이번 포스팅에서는 건축허가 취소 소송에서 **'소의 이익'**이라는 중요한 개념에 대해 알아보겠습니다. 소의 이익이란, 간단히 말해 소송을 통해 얻을 수 있는 실질적인 이득이 있어야 한다는 것입니다. 이미 완료된 상황에서는 소송에서 이기더라도 현실적으로 얻을 수 있는 것이 없다면 소송을 할 이익이 없다는 것이죠.

대법원은 이와 관련된 판례를 통해 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 핵심은 원상회복 가능성입니다. 위법한 행정처분(여기서는 건축허가)을 취소하더라도 원상태로 돌릴 수 없다면, 즉 이미 지어진 건물을 없앨 수 없다면 소송을 제기할 이익이 없다는 것입니다. (행정소송법 제12조)

예를 들어, 옆집 건물이 건축법에서 정한 이격거리(건축법 제41조, 건축법시행령 제90조 제1호)를 지키지 않고 건축허가를 받았다고 가정해봅시다. 하지만 이미 건물이 완공되었다면, 건축허가를 취소하더라도 건물이 사라지지 않습니다. 즉, 원상회복이 불가능하므로 건축허가 취소 소송을 제기할 실익이 없다는 것입니다.

이러한 원칙은 대법원의 여러 판례에서 일관되게 확인되고 있습니다 (대법원 1987.5.12. 선고 87누98 판결, 1987.9.8. 선고 86누375 판결 등). 물론 건축허가 취소 소송 외에도 민사소송을 통해 건물 철거를 요구할 수는 있지만, 이 경우에는 행정처분 취소가 필수적인 것은 아닙니다.

결론적으로, 건축허가의 위법성을 다투려면 건물이 완공되기 전에 소송을 제기하는 것이 중요합니다. 이미 건물이 완공된 후에는 소송을 통해 얻을 수 있는 실질적인 이익이 없어 소송 자체가 불가능할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.