우리집으로 노후준비, 주택연금 가입 가능한 집 알아보기!

내 집에 살면서 평생 연금을 받는 주택연금, 노후 준비의 중요한 선택지로 떠오르고 있죠. 하지만 모든 집이 주택연금에 가입할 수 있는 건 아니랍니다. 오늘은 어떤 집이 주택연금 가입 대상인지, 자세히 알아보겠습니다!

1. 주택연금 가입 가능한 집, 어떤 종류가 있을까요?

기본적으로 주택 가격이 12억원 이하여야 합니다. (공시가격/시가표준액 기준, 없을 경우 주택금융운영위원회가 정한 기준 적용 - 한국주택금융공사법 제2조제3호, 제43조의11제1항 및 한국주택금융공사법 시행령 제28조의9)

• 일반주택: 단독주택, 아파트, 연립주택 등 우리가 흔히 생각하는 주택입니다. 단, **등기사항증명서상 용도가 '주택'**으로 명시되어야 합니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장제2절2.가(1))
• 노인복지주택: 노인복지법 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택으로, 등기부등본상 용도와 상관없이 시/군/구청에 신고된 곳이면 됩니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장제2절2.가(2)) 한국주택금융공사 홈페이지에서 가입 가능한 노인복지주택 현황을 확인할 수 있습니다.
• 주거용 오피스텔: 등기사항증명서상 용도가 '업무시설' 또는 '오피스텔'이더라도 실제로 주거 목적으로 사용되고 있다면 가입 가능합니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장제2절2.가(3)) 아래 네 가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
  • 본인 또는 배우자의 주민등록상 주소가 오피스텔 주소와 일치
  • 실제로 오피스텔에 거주하고 있음 (방문/서류 조사를 통해 확인)
  • 부엌, 화장실, 세면시설 등 필수 주거시설 설치
  • 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 납부
• 12억원 초과 고가주택: 소득세법 제89조제1항제3호와 소득세법 시행령 제156조제1항에 따라 실거래가가 12억원을 초과하는 주택도 가입 가능하지만, 연금 지급액은 12억원을 기준으로 계산됩니다. (한국주택금융공사법 제43조의11제2항)

2. 주택연금 가입, 조금 더 꼼꼼하게 살펴볼까요?

• 복합용도주택: 등기부등본에 '근린생활시설 및 주택'처럼 주택 외 용도가 함께 기재된 경우, 주택 면적이 전체의 1/2 이상이면 일반주택으로 인정됩니다.
• 시설: 업무시설(주거용 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 숙박시설 등은 주택연금 가입 대상이 아닙니다.
• 토지/건물 등기: 토지와 건물 모두 등기가 완료되어야 합니다. (단, 타당한 미등기 사유가 있는 경우 예외)
• 소유권: 신청인이 주택 전체를 단독 소유하거나 배우자와 공동으로 소유해야 합니다. (주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장제2절2.나(2))
• 실거주: 신청인 또는 배우자가 해당 주택에 거주해야 합니다. (단, 대출 실행일까지 전입신고하고 타인이 거주하지 않는 경우는 예외 - 주택담보노후연금보증 업무처리기준 제1장제2절2.나(3))
• 권리침해/제한물권: 경매, 압류, 가압류, 저당권, 전세권 설정 등이 없어야 합니다. (단, 대출 실행일까지 해소하면 가입 가능)
• 임대차: 전/월세를 주고 있는 경우, 주택연금 가입이 제한됩니다. 단, 보증금 없이 일부만 월세를 주고 있는 경우는 가입 가능하며, 보증금이 있는 경우에는 인출한도를 활용하여 보증금을 반환하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 가입 후에도 전/월세는 원칙적으로 금지되지만, 질병 치료, 요양 등 특별한 사유로 공사의 승인을 받으면 예외적으로 보증금 없는 월세 임대가 가능합니다.
• 주택담보대출: 기존 주택담보대출이 있어도 주택연금 가입이 가능하며, 인출한도를 활용하여 대출금 상환이 가능합니다.

3. 주택 가격은 어떻게 평가될까요?

주택 가격은 한국부동산원 시세, 국민은행 시세, 공시가격(없을 경우 시가표준액), 감정평가액 순으로 평가됩니다. 신청인이 원하면 감정평가를 우선 적용할 수 있지만, 비용은 본인 부담입니다.

주택연금, 복잡해 보이지만 조건들을 꼼꼼히 확인하면 나에게 딱 맞는 노후 설계를 할 수 있습니다. 더 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지를 참고하세요!