상속받은 부동산이 월세를 받는 경우, 상속세는 어떻게 계산해야 할까요? 과거 상속세법 시행령에는 임대보증금과 임대료(월세)를 기준으로 상속재산 가액을 평가하도록 규정되어 있었습니다. 그런데 이 계산법이 법의 위임 범위를 벗어나 무효라는 주장이 제기되어 법정 다툼까지 이어진 사례가 있었습니다. 오늘은 이에 대한 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.
쟁점은 무엇이었을까요?
과거 상속세법 시행령에서는 월세가 있는 부동산의 경우 "1년치 월세 ÷ 정기예금 이자율(%) + 임대보증금"으로 상속재산 가액을 계산하도록 규정했습니다 (구 상속세법시행령 제5조의2 제6호). 원고는 이 계산 방식이 몇 가지 이유로 잘못되었다고 주장했습니다.
첫째, 임대보증금 없이 월세만 있는 경우, '부동산이 담보하는 채권액'이라는 개념 자체가 성립하지 않는데, 위 계산법은 이를 전제로 하고 있으므로 잘못이라는 것입니다.
둘째, 월세를 임대보증금으로 환산하는 비율(월세전환율)을 정기예금 이자율을 기준으로 하는 것은 현실과 맞지 않고, 오히려 사채 이자율 등을 고려해야 한다는 것입니다. 즉, 정기예금 이자율을 기준으로 하면 월세 받는 부동산의 상속세가 과도하게 높게 계산된다는 주장입니다.
대법원의 판단은?
대법원은 위와 같은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 대법원은 상속세법이 시가(실제 거래 가격)를 기준으로 상속재산을 평가하되, 더 현실적인 가액이 있다면 그 가액을 사용할 수 있도록 규정하고 있다는 점에 주목했습니다 (구 상속세법 제9조 제4항 제4호). 그리고 전세권이 설정된 부동산의 경우 전세금을 기준으로 평가하는 것처럼, 월세가 있는 부동산의 경우에도 임대보증금과 임대료를 기준으로 평가할 수 있도록 법에서 위임하고 있다고 해석했습니다.
또한, 월세를 임대보증금으로 환산하는 비율을 정할 때 정기예금 이자율 외에 다른 객관적인 기준을 찾기 어렵고, 계산된 가액이 실제 시가보다 높다면 시가를 기준으로 평가할 수 있다는 점도 지적했습니다.
핵심 정리
결국 대법원은 임대보증금과 임대료를 기준으로 월세 부동산의 상속세를 계산하도록 한 과거 상속세법 시행령의 규정이 법의 위임 범위를 벗어나지 않았다고 판단했습니다. 즉, 정기예금 이자율을 기준으로 월세를 임대보증금으로 환산하는 방식이 위법하지 않다는 것입니다.
관련 법조항 및 판례
현재는 상속세 및 증여세법이 개정되어 위 판례에서 다룬 규정은 삭제되었지만, 법령 해석과 관련하여 유의미한 판례로 남아있습니다. 월세 부동산의 상속세 계산에 대해 궁금증이 있었다면, 이번 포스팅이 도움이 되었기를 바랍니다.
세무판례
임대차계약이 있는 상속 부동산을 평가할 때, 임대료 기준으로 계산한 가격이 실제 시가보다 높다면, 시가를 기준으로 상속세를 계산해야 합니다. 납세자가 임대료 기준 가격이 시가보다 높다는 것을 입증해야 합니다.
세무판례
상속개시 후 6개월 이내에 이루어진 토지 매매가격을 상속재산 가액으로 볼 수 없으며, 상속개시 전 임대차계약을 체결했더라도 상속개시 시점에 임차보증금을 실제로 받지 못했다면 상속채무로 공제할 수 없다.
세무판례
돈을 받고 빌려주는 임대와 달리, 무상으로 빌려주는 것은 상속세 계산 시 임대와 다르게 취급합니다. 또한, 건물 일부만 임대하는 경우, 임대 부분과 임대하지 않은 부분을 나누어 상속세를 계산해야 합니다.
세무판례
상속받은 땅에 임차인이 건물을 지었더라도, 상속세 계산 시 땅값은 임대 여부와 상관없이 시가로 평가해야 한다.
일반행정판례
돌아가신 분이 사망 1년 이내에 5천만원 이상의 빚을 졌다면, 그 빚의 원인과 상관없이 모두 합산하여 상속세 계산에 포함해야 합니다. 건물 임대보증금 반환 채무의 경우, 땅 주인이 따로 있다고 해서 그 채무액을 땅 가격만큼 나눠서 계산하는 것은 아닙니다.
세무판례
상속세 계산 시 실제 시가를 알기 어려울 때 국세청이 정한 기준시가를 사용할 수 있지만, 국세청은 왜 시가를 알 수 없는지 그 이유를 증명해야 한다.