임대사업을 하려고 건물을 새로 지었는데, 사업자등록을 하고 나서 준공검사를 받았다면 건축비에 대한 세금을 공제받을 수 있을까요? 안타깝게도 공제받을 수 없습니다. 대법원 판례(대법원 1996. 6. 14. 선고 95도1301 판결)를 통해 자세히 알아보겠습니다.
사례:
임씨는 부동산 임대사업을 하기 위해 건설회사에 건물 신축을 맡겼습니다. 건물이 완공된 후 건설회사에 공사대금을 지급하고 세금계산서를 받았습니다. 그런데 임씨는 세금계산서를 받은 후에 사업자등록을 신청했습니다. 그리고 나서 건물 준공검사를 받았죠. 임씨는 건축비에 대한 부가가치세를 공제받을 수 있을까요?
결론:
공제받을 수 없습니다.
이유:
부가가치세법에서는 사업자등록을 하기 전에 지출한 비용에 대한 세금은 공제받을 수 없도록 규정하고 있습니다 (부가가치세법 제17조 제2항 제5호). 그런데 용역의 공급시기는 역무 제공이 완료된 때라고 봅니다 (부가가치세법 제9조 제2항, 부가가치세법시행령 제22조).
이 사례에서 건물 준공검사는 사업자등록 후에 이루어졌지만, 실제 건설 용역은 사업자등록 전에 이미 완료되었습니다. 즉, 건물이 완공되고 건설회사에 공사대금을 지급한 시점이 용역의 공급시기가 되는 것이죠. 따라서 임씨는 사업자등록 전에 이미 건설 용역이 공급되었기 때문에, 건축비에 대한 부가가치세를 공제받을 수 없습니다.
핵심:
사업자등록 전에 건물이 완공되고 대금 지급까지 완료되었다면, 준공검사 시점과 관계없이 건축비 세금 공제를 받을 수 없습니다. 임대사업을 위한 건물 신축 시에는 사업자등록을 미리 해두는 것이 중요합니다.
참고: 부가가치세법 제9조 제2항, 제17조 제2항 제5호, 부가가치세법시행령 제22조
세무판례
건축물 취득세 납부는 '준공검사일'부터 30일 이내에 해야 하지만, 준공검사일이 불명확하고 준공검사필증에도 기재되지 않은 경우에는 '준공검사필증 교부일'을 기준으로 계산할 수 있습니다.
민사판례
준공검사를 받지 않았더라도 완성된 건물은 부동산으로 취급해야 하며, 유체동산처럼 압류할 수 없다.
세무판례
기존 건물이 있는 토지를 사서 건물을 철거하고 새 건물을 지을 때, 철거된 건물의 취득 및 철거 비용에 대한 부가가치세는 환급받을 수 없다. 이는 단순히 토지를 놀리는(나대지) 경우뿐 아니라 새 건물을 짓기 위해 사용하는 경우에도 마찬가지다. 또한, 관련 법령을 몰랐다는 이유로 가산세를 면제받을 수도 없다.
일반행정판례
구청의 잘못된 도시계획과 약속으로 인해 일부 대지 소유권 없이 지어진 주택에 대해, 10년 이상 거주해온 건축주의 손을 들어준 판결. 구청은 건축허가에 하자가 있다는 이유로 준공검사를 거부했지만, 법원은 건축주의 불이익이 훨씬 크다고 판단하여 준공검사 거부처분을 위법하다고 판결했습니다.
세무판례
임대용 부동산의 간주임대료 계산 시 공제되는 '건설비 상당액'은 실제 취득가액을 의미하며, 장부상 취득가액이 실제 취득가액이 아닌 경우에는 '건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우'에 해당한다.
세무판례
임대사업자가 임대용 건물을 지을 때 낸 부가가치세는 간주임대료 계산 시 공사비에서 빼주는 항목이 아니다. 사업자라면 부가가치세 매출세액에서 공제받을 수 있기 때문이다.