임대아파트에 살다가 분양 전환받을 때, 정해진 가격보다 비싸게 내고 산 경험 있으신가요? 혹시 분양받을 때 계약서에 "분양가에 대해 이의를 제기하지 않겠다"는 내용이 포함되어 있었나요? 그렇다면 이 글을 꼭 읽어보세요!
최근 대법원 판결(2022. 12. 15. 선고 2018다261524)에서 중요한 내용이 나왔습니다. 바로 임대아파트 분양전환 가격은 법에 정해진 기준을 따라야 하고, 이를 어긴 계약은 무효라는 것입니다. 더 나아가, 법에 어긋난 가격으로 분양받으면서 "이의를 제기하지 않겠다"는 부제소합의를 했더라도, 이 합의 역시 무효라는 점을 명확히 했습니다.
핵심 내용 정리
분양전환 가격 산정기준은 강행규정: 임대주택법 등 관련 법령은 분양전환 가격을 계산하는 방식을 정해놓았는데, 이는 반드시 지켜야 하는 강행규정입니다. 임대사업자가 마음대로 가격을 올릴 수 없다는 뜻입니다. (구 임대주택법 제21조 제10항, 현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조)
법정 가격 초과 계약은 무효: 만약 법에서 정한 가격보다 비싸게 분양계약을 했다면, 그 초과한 부분은 무효입니다. 즉, 부당하게 더 낸 돈을 돌려받을 수 있습니다.
부제소합의도 원칙적으로 무효: 법정 가격보다 비싼 가격에 동의하며 "이의를 제기하지 않겠다"는 내용의 부제소합의를 했더라도, 이 합의는 원칙적으로 무효입니다. 왜냐하면 이러한 합의는 강행규정인 분양전환 가격 산정기준을 무력화시키기 때문입니다. (민법 제105조, 제137조 참조)
관련 법조항 및 판례
이번 판결은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 판례입니다. 임대아파트 분양전환 과정에서 부당한 가격을 요구받았다면, 법률 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 행사하시기 바랍니다.
민사판례
임대아파트 분양전환 시 법에 정해진 가격보다 높은 가격으로 분양하기로 한 합의는 무효이며, 파산한 임대사업자의 신탁수익권을 담보로 돈을 빌려준 채권자는 분양대금에서 돈을 돌려받을 수 없다는 판결.
민사판례
임대아파트 분양 전환 시 가격을 정하는 구체적인 합의가 없더라도 분양 계약은 유효하지만, 그 가격은 법에서 정한 기준을 따라야 하고, 이를 어긴 계약은 무효입니다.
민사판례
임대아파트 분양전환 시, 법에 정해진 가격 산정 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면, 그 초과분은 무효입니다. 임대사업자는 초과 금액을 돌려줘야 하며, 그에 대한 지연이자는 상사법정이율이 적용됩니다. 택지비 계산 시에는 선납할인을 뺀 실제 납부금에 선납 기간 이자를 더해야 합니다.
민사판례
임대아파트 분양전환 시 법에 정해진 가격보다 비싸게 받으면 그 차액만큼은 무효이고, 돌려줘야 합니다. 임대사업자가 신고한 취득세 과세표준액이 실제 건축비에 더 가깝다고 판단한 사례입니다.
민사판례
임대주택을 분양전환할 때 가격 산정 기준을 법에서 정하고 있는데, 이 기준을 어기고 높은 가격으로 분양하면 그 계약은 무효입니다. 택지비를 계산할 때도 법에서 정한 기준을 따라야 하고, 토지 매입 시 발생하는 이자 비용 등을 부당하게 분양가에 포함시키면 안 됩니다.
민사판례
임대아파트 분양 전환 시 건설원가를 계산할 때, 법원은 취득세 과세표준을 중요한 증거로 봐야 하며, 자의적으로 감정가격만을 채택해선 안 된다는 판결. 또한, 법에 정해진 분양전환가격 산정 기준은 강행규정이며, 재감정이 이루어진 경우 재감정 가격을 기준으로 분양가를 산정해야 한다는 내용.