임대아파트 임차권 양도, 그 후폭풍? 입주 못하면 어떻게 될까?

임대아파트에 살고 싶어 임차권을 샀는데, 갑자기 당국의 규제가 강화되어 입주할 수 없게 된다면 어떻게 될까요? 오늘은 임대아파트 임차권 양도와 관련된 법적 분쟁에 대해 알아보겠습니다.

사건의 발단

원고는 피고로부터 임대아파트 임차권을 매입했습니다. 당시 임차권 양도는 법으로 금지되어 있었지만, 규제가 느슨하게 적용되는 경우가 많아 편법으로 거래가 이루어지곤 했습니다. 원고와 피고도 이런 상황을 알고 계약을 체결했습니다. 그러나 계약 후 정부의 규제가 강화되면서 원고는 아파트에 입주할 수 없게 되었습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임차권 양도 계약 자체는 유효한가?
2. 입주 불가능은 계약 해제 사유인가?
3. 입주 전 소유권 이전 등기를 청구할 수 있는가?

법적 판단

대법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 임차권 양도 계약은 유효하다. 임대주택건설촉진법(제11조 제2항)에 따라 임차권 양도가 금지되어 있더라도, 계약 자체는 당사자 사이에서 유효합니다. (민법 제147조 제2항 참조)

2. 입주 불가능은 계약 해제 사유가 아니다. 원고의 입주는 피고의 의무입니다. 입주 불가능은 계약의 일부 이행 불능 사유이며, 이행불능의 법리(민법 제390조)에 따라 해결해야 합니다. 계약이 해제조건부라고 보기 위해서는 특별한 사정이 있어야 하는데, 이 사건에서는 그러한 사정이 인정되지 않습니다.

3. 소유권 이전 등기 청구는 가능하다. 피고가 계약의 무효를 주장하며 매매대금을 공탁한 것은 채무의 존재를 다투는 행위입니다. 이런 경우에는 이행기 도래 전이라도 장래이행의 소(민사소송법 제229조)를 통해 미리 청구할 수 있습니다. 피고가 계약을 이행할 의사가 없음이 명백하기 때문입니다. 관련 판례로는 대법원 1970.5.12. 선고 70다344 판결 등이 있습니다.

결론

임대아파트 임차권 양도 계약은 그 자체로 유효하며, 입주 불가능은 계약 해제 사유가 아니라 이행불능 사유입니다. 또한, 매도인이 계약의 무효를 주장하고 매매대금을 공탁하는 경우에는 매수인은 장래이행의 소를 통해 소유권 이전 등기를 청구할 수 있습니다.

참고 판례:

• 대법원 1993.1.26. 선고 92다39112 판결
• 대법원 1993.6.25. 선고 93다13131 판결
• 대법원 1970.5.12. 선고 70다344 판결
• 대법원 1991.6.28. 선고 90다카25277 판결
• 대법원 1993.7.27. 선고 92다13332 판결

참고 법조항:

• 임대주택건설촉진법 제11조
• 민법 제147조 제2항, 제390조
• 민사소송법 제229조