임대아파트 임차권 양도, 돈 돌려받을 수 있을까?

임대아파트는 주택공급 안정을 위해 양도가 제한되는 경우가 많습니다. 그런데 양도가 금지된 임대아파트를 멋모르고 웃돈 주고 샀다면 어떻게 될까요? 오늘은 임대아파트 임차권 양도와 관련된 법적 문제를 살펴보겠습니다.

사례:

A씨는 목동 신시가지 임대아파트의 임차권을 여러 사람을 거쳐 최종적으로 B씨에게서 샀습니다. 당시 이 아파트는 임차권 양도가 금지되어 있었지만, 실제로는 암암리에 거래되고 있었습니다. A씨도 나중에 공사로부터 분양받을 수 있을 거라는 기대를 가지고 B씨에게 거액의 웃돈(프리미엄)을 주고 임차권을 샀습니다. 이후 공사에서 특별 신고기간을 운영하여 무단 양도 사실을 신고하면 특별임대차계약을 해주겠다고 발표했습니다. A씨는 기쁜 마음으로 신고했지만, 공사는 A씨 이전 임차인의 채권자들이 임차보증금을 가압류했다는 이유로 A씨에게 새로 임차보증금을 내라고 요구했습니다. 결국 A씨는 돈을 날릴 위기에 처했습니다. A씨는 B씨에게 돈을 돌려달라고 요구할 수 있을까요?

법원의 판단:

법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 임차권 양도계약은 유효: 비록 주택건설촉진법에 따라 임차권 양도가 금지되어 있다 하더라도, 당사자 간의 임차권 양도계약 자체는 유효합니다. 다만, 이는 공사에 대해 양도 사실을 주장할 수 없다는 의미일 뿐입니다. (주택건설촉진법 제38조의3, 대법원 1991.9.10. 선고 91다21992 판결 등)

• 임차보증금반환채권 양도는 별개: 임차권 양도가 금지되어 있어도 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아닙니다. B씨는 A씨에게 임차보증금반환채권 양도에 대한 공사의 승낙을 받거나 최소한 양도 사실을 공사에 통지해 줄 의무가 있습니다. (민법 제450조, 제629조)

• B씨의 담보책임: 이 사건에서 공사는 기존 임차인의 임차보증금에 대한 가압류 때문에 A씨의 채권 양도에 동의하지 않았습니다. 즉, B씨가 A씨에게 이행해야 할 의무(임차보증금반환채권 양도)가 이행불능 상태가 된 것입니다. 이 경우 B씨는 A씨에게 손해배상을 해야 합니다. 임차보증금반환채권 양도는 유상계약이므로, B씨는 자신의 귀책사유가 없더라도 A씨가 입은 손해(새로 납부한 임차보증금 상당액)를 배상해야 합니다. (민법 제567조)

결론:

임대아파트 임차권 양도가 금지된 경우라도, 양도계약 자체는 유효하며 임차보증금반환채권은 별도로 양도될 수 있습니다. 만약 양도인이 채권 양도에 필요한 조치를 다하지 않아 양수인이 손해를 입었다면, 양도인은 양수인에게 손해를 배상해야 합니다. 따라서 A씨는 B씨에게 납부한 임차보증금 상당액을 돌려받을 수 있습니다.