아파트 재건축을 하면 단지 안 도로뿐 아니라 단지 밖 도로도 새로 만들거나 정비하는 경우가 많습니다. 그런데 이렇게 새로 만든 도로의 소유권은 누구에게 있을까요? 당연히 국가나 지자체에 무상으로 귀속될까요? 아니면 재건축조합에 어느 정도 권리가 있을까요? 오늘은 이 문제에 대한 대법원 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.
핵심 쟁점: 정비구역 안팎의 도로 귀속
이번 판례의 핵심은 재건축 사업으로 새로 만든 도로가 '정비구역 안'에 있느냐, '정비구역 밖'에 있느냐에 따라 국가나 지자체 귀속 여부가 달라진다는 것입니다.
1. 정비구역 안의 도로: 무상 귀속 (도시정비법 제65조 제2항)
만약 도로가 정비구역 안에 있다면, 도시정비법 제65조 제2항에 따라 국가 또는 지자체에 무상으로 귀속됩니다. 재건축으로 기존 도로가 없어지면 그 가치만큼 새 도로 설치비용에서 보상받을 수 있습니다. 예를 들어 기존 도로 가치가 10억이고 새 도로 설치비용이 15억이라면 조합은 차액인 5억만 부담하면 됩니다. 반대로 기존 도로 가치가 새 도로 설치비용보다 크다면 추가 비용 없이 새 도로를 국가나 지자체에 귀속시키고 차액을 돌려받을 수 있습니다.
2. 정비구역 밖의 도로: 인가 조건에 따라 결정
정비구역 밖의 도로는 도시정비법 제65조 제2항이 적용되지 않습니다. 따라서 도로의 귀속 여부는 재건축 사업시행 인가 당시 지자체가 부과한 조건에 따라 결정됩니다. 만약 인가 조건에 '정비구역 밖 도로를 무상으로 지자체에 귀속한다'는 내용이 있다면 조합은 이를 따라야 합니다. 또한, '설치비용의 일부를 보상한다'는 등의 조건이 붙을 수도 있습니다.
판례의 의미: 사업시행 인가 조건의 중요성
이번 판례는 정비구역 밖 도로 귀속 문제에 대한 중요한 기준을 제시합니다. 즉, 정비구역 밖 도로는 법에 따라 무조건 귀속되는 것이 아니라 사업시행 인가 조건에 따라 귀속 여부가 결정된다는 것입니다. 따라서 재건축조합은 사업시행 인가 단계에서 지자체와 충분히 협의하여 도로 귀속 문제를 명확히 해야 합니다. (대법원 2012. 8. 30. 선고 2010두24951 판결 참조)
결론
재건축 사업과 관련된 도로 귀속 문제는 복잡하고 중요한 사안입니다. 정비구역 안팎 도로에 대한 법 규정과 인가 조건을 꼼꼼히 확인하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다. 특히 정비구역 밖 도로의 경우, 사업시행 인가 조건이 도로 귀속에 결정적인 영향을 미치므로 인가 단계에서부터 신중하게 검토해야 합니다.
민사판례
재개발 사업 시행자가 새로 만든 정비기반시설(도로, 공원 등)을 국가나 지자체에 무상으로 넘겨주는 대신, 용도 폐지된 기존 시설을 무상으로 받을 수 있는데, 새 시설을 받는 주체와 기존 시설을 주는 주체가 달라도 된다는 판결입니다.
민사판례
재건축 사업으로 용도가 폐지되는 국가 소유 도로 등 공공시설은 재건축 조합에 무상으로 양도되어야 하며, 이를 어기고 돈을 주고 사고파는 계약은 무효라는 대법원 판결입니다. 이는 재건축 사업 전에 사업계획 승인을 받았더라도 마찬가지입니다.
민사판례
재개발 구역 안에 있는 도로 중 법적 절차를 거쳐 설치된 도로만 무상양도 대상이고, 단순히 사람들이 이용해 온 '사실상 도로'는 무상양도 대상이 아니라는 판결입니다.
민사판례
재개발조합이 새로 만든 도로는 지자체에 무상으로 귀속되며, 조합은 이에 대해 보상을 요구할 수 없다.
민사판례
지자체가 토지구획정리사업으로 만든 도로는 재건축 사업 시행자가 새로 만드는 도로 등 기반시설 비용만큼 무상으로 받을 수 있습니다. 따라서 이를 어기고 지자체와 매매계약을 맺었다면 그 계약은 무효입니다.
일반행정판례
재개발 사업으로 새로 설치한 정비기반시설(도로, 공원 등)은 국가나 지자체에 무상으로 귀속되는데, 그 대신 기존에 국가나 지자체가 소유했던 정비기반시설을 사업시행자에게 무상으로 양도합니다. 이 판례는 새로 설치한 시설과 기존 시설이 겹치는 경우, 무상양도 범위를 어떻게 계산해야 하는지에 대한 판결입니다.