재건축 아파트를 팔 때 양도소득세를 계산하는 기준이 되는 보유기간, 어떻게 계산해야 할까요? 조합원에게 분양권을 사서 새 아파트를 받은 후 파는 경우, 분양권을 산 날부터 계산해야 할까요, 아니면 새 아파트를 받은 날부터 계산해야 할까요? 오늘은 이 부분에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
핵심은 '실제 양도하는 자산이 무엇인가'입니다.
대법원은 재건축 조합원의 분양권을 산 사람이 새 아파트를 받고 이를 제3자에게 팔 때, **양도하는 자산은 '완공된 새 아파트'**라고 판단했습니다. 즉, 분양권이 아니라 완공된 아파트를 팔았기 때문에, 보유기간은 새 아파트를 받은 날부터 파는 날까지로 계산해야 한다는 것입니다. (대법원 2011. 9. 8. 선고 2011두14501 판결)
판례의 논리
이러한 법 조항들을 종합해 볼 때, 새 아파트를 받은 날이 '당해 자산'의 취득일이 되는 것이죠. 분양권은 단순히 새 아파트를 받을 수 있는 권리일 뿐, 새 아파트 그 자체는 아닙니다. 따라서 분양권을 취득한 날을 기준으로 보유기간을 계산하는 것은 옳지 않다는 것이 대법원의 판단입니다.
환지처분과의 차이점
토지구획정리사업 등에서 이루어지는 환지처분의 경우, 종전 토지와 새로 받은 토지를 동일한 것으로 보기 때문에 보유기간을 이어서 계산합니다. 하지만 재건축 아파트의 경우, 분양권과 새 아파트는 다른 자산으로 보기 때문에 환지처분과 같은 방식으로 보유기간을 계산하지 않습니다.
고가주택 및 1년 이내 양도 시 유의사항
만약 새 아파트가 고가주택(실거래가 6억 원 초과)이거나 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우, 양도가액뿐 아니라 취득가액도 실거래가액으로 계산해야 합니다. (구 소득세법 제96조 제2항, 제97조 제1항, 제100조 제1항)
결론적으로, 재건축 조합원의 분양권을 사서 새 아파트를 받은 후 이를 파는 경우, 양도세 계산 시 보유기간은 분양권 취득일이 아닌 새 아파트를 받은 날부터 계산해야 합니다. 이 점을 꼭 기억하셔서 양도소득세 계산에 착오 없으시기 바랍니다.
세무판례
재개발로 받은 아파트를 팔 때 양도소득세 계산의 기준이 되는 취득시기는 아파트의 토지와 건물 부분이 다르게 적용됩니다. 토지는 원래 땅을 취득한 날, 건물은 재개발 조합에 추가분담금(청산금)을 완납한 날이 취득시기입니다.
세무판례
부동산을 양도하고 세금을 계산할 때, 보유기간은 취득일 당일부터 계산해야 합니다. 민법의 일반적인 기간 계산 규칙(취득일 다음날부터 계산)은 적용되지 않습니다.
세무판례
재건축 사업계획 승인 후, 기존 아파트를 팔면 '아파트'를 판 게 아니라 '새 아파트 분양권'을 판 것으로 본다.
세무판례
재개발로 새 아파트를 분양받은 조합원이 해당 아파트를 팔 때 양도소득세를 계산할 기준이 되는 취득시점은 재개발 전 토지 취득일이 아닌 **새 아파트 준공검사필증 교부일**이다.
세무판례
재개발 아파트 분양권은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 양도소득세 부과 대상이며, 그 취득 시기는 관리처분계획 인가·고시일이다. 단, 이 판례에서는 관리처분계획 인가 *전*에 분양권을 양도한 경우이므로 토지 및 건물의 양도로 보아야 한다는 점을 명시하고 있다.
세무판례
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 재건축 조합원이 고가 주택에 해당하는 분양권을 팔았을 때, 양도소득세를 내야 하지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이때 공제 계산을 위한 보유 기간은 기존 주택 취득일부터 분양권 양도일까지이며, 공제액 계산 시 주택 면적은 기존 주택이 아닌 분양받을 주택의 면적을 기준으로 한다.