재건축 아파트 청약, 미등기 주택 소유자도 '유주택자'로 본 판결

최근 재건축 아파트 청약에서 '무주택자' 자격을 놓고 법적 분쟁이 벌어지는 경우가 많습니다. 특히 미등기 주택을 소유한 경우, 과연 무주택자로 인정될 수 있는지가 쟁점이 되곤 하는데요, 관련된 대법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 미등기 주택을 소유하고 있었지만, 재건축 아파트 청약에 무주택자 자격으로 신청했습니다. 하지만 조합은 원고를 '유주택자'로 판단하여 부적격 처리했고, 이에 원고는 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 원고를 유주택자로 판단했습니다. 미등기 주택이라 하더라도 실질적으로 주택을 소유하고 사용, 처분 권한을 행사한다면 유주택자로 봐야 한다는 것이었습니다. 대법원 역시 원심의 판단에 문제가 없다고 보고 상고를 기각했습니다.

핵심 논리

• 실질적 소유: 법원은 단순히 등기 여부만이 아니라 실질적으로 주택을 소유하고 있는지를 중요하게 판단했습니다. 원고는 미등기 주택을 오랫동안 점유, 사용하며 재산세를 납부해 왔고, 매매계약을 통해 처분 권한까지 행사했습니다. 이러한 사실들을 종합적으로 고려할 때, 원고는 실질적인 소유자로 볼 수 있다는 것입니다.

• 주택공급 규칙의 해석: 법원은 주택공급에 관한 규칙(주택법 시행령) 제23조 제4항 및 제53조 제7호를 근거로 들었습니다. 이 조항들은 무주택자 소명 서류로 건물등기사항증명서 외에도 건축물관리대장 등본 등을 인정하고, 폐가나 멸실된 주택 등 실제 주거용으로 사용되지 않는 경우는 예외적으로 무주택으로 인정하고 있습니다. 이는 형식적인 등기 여부보다 실질적인 주거 여부를 중시하는 규정으로 해석할 수 있습니다.

• 주택 청약 제도의 취지: 한정된 주택 자원을 효율적으로 배분하고 무주택자에게 우선권을 부여하기 위한 주택 청약 제도의 취지를 고려할 때, 미등기 주택 소유자를 무주택자로 인정하는 것은 제도의 목적에 부합하지 않는다는 점도 판단의 근거가 되었습니다.

관련 법 조항

• 민법 제186조 (소유권의 내용): 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
• 민법 제211조 (소유권의 취득시효): 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
• 주택법 제54조 (주택의 우선공급): 국가, 지방자치단체 및 한국토지주택공사등은 주택을 공급할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 무주택세대구성원에게 우선적으로 공급하여야 한다.
• 주택공급에 관한 규칙 제23조(입주자의 자격 등의 확인 및 부적격 입주자의 처리): (생략)
• 주택공급에 관한 규칙 제53조 (무주택세대구성원 등의 확인방법): (생략)

이번 판결은 미등기 주택 소유자라도 실질적인 사용, 수익, 처분 권한을 행사하는 경우에는 재건축 아파트 청약에서 유주택자로 간주될 수 있음을 명확히 한 사례입니다. 재건축 아파트 청약을 준비하시는 분들은 이 점을 유의하시기 바랍니다.