재건축 청산금, 언제 줘야 할까? 그리고 소유권 이전은?

재건축 사업에서 분양신청을 하지 않거나 철회하면 현금으로 청산금을 받게 됩니다.  그런데 이 청산금, 언제 받을 수 있고, 소유권은 어떻게 넘겨야 할까요?  최근 대법원 판결(2008다48744)을 통해 자세히 알아보겠습니다.

청산금 지급 의무, 발생 시점은?

도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제47조 제1호, 제2호에 따르면, 사업시행자는 분양신청을 하지 않거나 철회한 토지 등 소유자에게  150일 이내에 청산금을 지급해야 합니다.  그런데 이 150일의 시작점, 즉 청산금 지급 의무 발생 시점은 언제일까요?

• 분양신청을 아예 안 했거나, 분양신청 기간 종료 전에 철회한 경우: 도시정비법 제46조에 따라 사업시행자가 정한 분양신청기간 종료일 다음날입니다.
• 분양신청 기간 종료 후에 분양계약을 체결하지 않은 경우: 관리처분계획에서 정한 분양계약 체결기간 종료일 다음날입니다.

즉, 단순히 분양신청을 철회한 날부터 150일이 아닙니다!  분양신청 기간이나 분양계약 기간이 중요한 기준점이라는 점, 꼭 기억하세요!

청산금 지급과 소유권 이전, 동시에 해야 할까?

사업시행자는 청산금을 지급해야 하고, 토지 등 소유자는 소유권을 이전해야 합니다.  이 두 가지 의무는 어떤 관계일까요?  바로 동시이행관계입니다.  즉, 서로 상대방이 의무를 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. (민법 제536조)

• 원칙: 깨끗한 소유권(권리제한등기 없는 상태) 이전과 청산금 지급은 동시에 이행되어야 합니다.
• 예외: 사업시행자는 사업 진행을 위해 권리제한등기 말소에 필요한 금액을 제외한 나머지 청산금을 먼저 지급할 수 있습니다.  이 경우 토지 등 소유자는 동시이행 항변권을 행사할 수 없습니다.
• 이미 신탁등기가 된 경우:  이미 사업시행자 앞으로 신탁을 원인으로 소유권 이전 등기가 완료되었다면,  토지 등 소유자는 별도로 소유권을 이전할 필요 없이 청산금만 받으면 됩니다. 단, 근저당권 등 다른 권리 제한 등기가 있다면 말소해야 청산금을 받을 수 있습니다.

핵심 정리

• 청산금 지급 의무 발생 시점은 분양신청 기간 또는 분양계약 기간 종료일 다음날입니다.
• 청산금 지급과 소유권 이전은 동시이행관계입니다.
• 이미 신탁등기가 완료된 경우라도 다른 권리 제한 등기는 말소해야 합니다.

재건축 청산, 복잡해 보이지만 관련 법령과 판례를 잘 살펴보면 어렵지 않습니다.  자신의 권리와 의무를 정확히 알고,  재건축 사업을 슬기롭게 진행하시길 바랍니다.