전대보증금 담보 근저당 설정 약속, 안 지키면 계약 해지할 수 있을까?

안녕하세요! 오늘은 전대차계약과 관련된 질문에 대해 알아보겠습니다. 전세 계약한 집을 또 다시 다른 사람에게 빌려주는 전대차, 생각보다 복잡한 상황이 발생할 수 있는데요, 특히 보증금과 관련된 문제는 더욱 신경써야 합니다. 오늘 살펴볼 사례는 바로 전대보증금 반환을 담보하기 위한 근저당 설정 약속과 관련된 내용입니다.

사례)

세입자 을은 집주인 갑으로부터 A부동산을 임차했습니다(전세). 그리고 을은 다시 병에게 A부동산을 전대했습니다. 을과 병은 전차보증금 반환을 담보하기 위해 을 소유의 다른 부동산에 병 앞으로 근저당권을 설정해주기로 약속했습니다. 하지만 을이 약속한 기한까지 근저당권을 설정해주지 않았습니다. 이 경우 병은 전대차계약을 해지할 수 있을까요?

해설)

결론부터 말씀드리면, 병은 단순히 근저당권 설정 약속 불이행만으로는 전대차계약을 해지할 수 없습니다.

계약을 해지하려면 계약의 목적 달성에 필수적인 의무를 이행하지 않아야 합니다. 근저당 설정과 같은 부수적인 의무 불이행만으로는 계약 해지 사유가 되지 않습니다 (대법원 1997. 4. 7. 선고 97마575 결정 참조).

물론, 외관상 부수적인 의무라도 실질적으로 그 의무 불이행으로 계약 목적을 달성할 수 없게 된다면 해지 사유가 될 수도 있습니다.

그러나 이 사례에서는 전대차계약이 이미 체결된 후에 근저당 설정 약속이 이루어졌습니다. 즉, 근저당 설정 약속이 없었더라도 병이 전대차계약을 체결하지 않았을 것이라고 보기는 어렵습니다. 또한 근저당 설정이 전대차계약의 목적 달성에 필수불가결하다고 보기도 어렵습니다. 따라서 을의 근저당 설정 의무는 전대차계약의 주된 의무라고 보기 어렵습니다 (대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결 참조).

정리

전대차계약에서 전대보증금 반환 담보를 위한 근저당 설정 약속은 부수적인 의무로, 그 불이행만으로는 계약 해지 사유가 되지 않습니다. 계약 해지를 위해서는 근저당 설정이 계약의 필수적인 부분이었는지, 그 불이행으로 계약 목적 달성이 불가능해졌는지 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 전대차계약은 여러 당사자가 얽혀있는 만큼, 계약 내용을 명확히 하고 관련 법률 지식을 숙지하는 것이 중요합니다. 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.