전세 계약 갱신하고 보증금 올렸는데, 내 권리는 어떻게 되나요? (대항력 & 우선변제권)

전세 계약 갱신할 때 보증금을 올리는 경우가 종종 있습니다. 그런데 이럴 때 내 보증금에 대한 권리는 어떻게 될까요? 특히, 집주인이 빚 때문에 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황을 생각하면 대항력과 우선변제권이 걱정될 수밖에 없죠. 오늘은 보증금을 증액해서 갱신한 전세 계약에서 대항력과 우선변제권이 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

대항력과 우선변제권, 핵심 정리!

먼저 대항력과 우선변제권이 무엇인지 간단하게 짚고 넘어갈게요.

• 대항력: 새로운 집주인에게도 내 전세 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 즉, 새 집주인이 나타나도 내보내지 않고 계속 살 수 있는 권리죠. 전입신고와 실제 거주(점유)를 통해 획득합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

• 우선변제권: 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고, 실제 거주, 그리고 확정일자를 받아야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2).

보증금 증액 갱신, 내 권리는?

자, 이제 본론으로 들어가 볼까요? 기존에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태에서 전세 계약을 갱신하고 보증금을 올렸다고 가정해 봅시다. 예를 들어 기존 보증금이 500만원이었는데, 갱신하면서 100만원을 올려 600만원이 되었다면 어떻게 될까요?

이 경우, 증액된 보증금(100만원)에 대해서는 새로운 계약으로 보기 때문에 다시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 하지만 기존 보증금(500만원)에 대해서는 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 즉, 500만원까지는 기존의 전입신고와 확정일자만으로 보호받을 수 있다는 뜻입니다. (대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결)

증액분에 대한 확실한 보호, 잊지 마세요!

보증금을 증액한 부분에 대해서도 확실하게 보호받으려면 반드시 증액 후 다시 확정일자를 받아야 한다는 것, 꼭 기억하세요! 전입신고는 이사 온 날짜가 그대로 유지되므로 확정일자만 새로 받으면 됩니다. 작은 노력으로 소중한 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있으니, 절대 놓치지 마세요!