전세 계약 갱신하면 전세금 보증 못 돌려받나요?

전세 계약이 끝나가는데, 집주인과 합의해서 계약을 연장하기로 했어요. 그런데 혹시 계약 연장하면 전세금 보증보험의 효력이 사라지는 건 아닌지 걱정이 되네요. 자동 갱신이 아니라 합의 갱신인데도 보증금을 못 돌려받는 상황이 생길까 봐 불안합니다.

이런 걱정, 저만 하는 게 아니죠? 다행히 대법원 판례가 명확하게 답을 주고 있습니다.

합의 갱신 vs 묵시적 갱신

전세 계약 갱신에는 크게 두 가지 종류가 있습니다. 하나는 집주인과 세입자가 서로 합의해서 계약 기간을 연장하는 '합의 갱신'이고, 다른 하나는 계약 기간 만료 전 일정 기간 동안 아무런 의사 표시를 하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 '묵시적 갱신'입니다.

묵시적 갱신의 경우, 전세금 보증 소멸?

민법 제639조 제2항에 따르면, 묵시적 갱신이 되면 제3자가 제공한 담보는 소멸합니다. 즉, 전세금 보증보험의 효력이 사라지는 거죠. 이는 임대차 계약이 예상치 못하게 연장됨으로써 보증인이 과도한 부담을 지는 것을 막기 위한 장치입니다.

합의 갱신의 경우는 다르다!

하지만, 집주인과 세입자가 서로 합의하여 계약을 연장하는 경우에는 이야기가 다릅니다. 대법원은 당사자 간 합의에 따른 임대차 기간 연장의 경우에는 민법 제639조 제2항이 적용되지 않는다고 판시했습니다. (대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다67997 판결) 즉, 합의 갱신 시에는 전세금 보증보험의 효력이 그대로 유지되는 것이죠.

합의 갱신은 당사자 간 명확한 의사에 따라 이루어지기 때문에, 보증인에게 예상치 못한 불이익을 주는 것이 아니라는 논리입니다.

결론: 안심하세요!

전세 계약을 집주인과 합의하여 연장하는 경우, 전세금 보증보험은 그대로 효력을 유지합니다. 따라서 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정할 필요 없이 안심하고 계약을 연장할 수 있습니다.

참고 조문:

• 민법 제639조 제1항 (묵시의 갱신)
• 민법 제639조 제2항 (담보의 소멸)

이 글이 전세 계약 갱신을 앞두고 고민하는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.