전세 재계약, 보증금 맘대로 올려도 되나요? 5%룰 적용될까?

전세 계약 2년이 쏜살같이 지나가고 재계약 시점이 다가왔습니다. 그런데 집주인이 보증금을 대폭 올려달라고 요구해서 곤란한 상황에 놓이신 분들 많으시죠? 저도 전세보증금 3,000만원에 살고 있는데, 집주인이 갑자기 500만원이나 올려달라고 해서 당황스러웠습니다. 이럴 때 흔히 말하는 '5%룰'이 적용될까요? 함께 알아보겠습니다.

5%룰, 재계약에는 적용 안 돼요!

흔히 '5%룰'이라고 불리는 것은 주택임대차보호법에 따라 계약 기간 중 임대인이 보증금을 올려달라고 요구할 때, 증액폭을 기존 보증금의 5% 이내 로 제한하는 규정입니다. (정확히는 5%가 아니라 20분의 1입니다.)

• 주택임대차보호법 제7조: "...증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."
• 주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항: "...증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다."

하지만 재계약은 새로운 계약 으로 보기 때문에 이 5%룰이 적용되지 않습니다. 기존 계약이 종료되고 새로운 계약을 맺는 것이기 때문에, 집주인은 법적인 제한 없이 보증금을 올려달라고 요구할 수 있습니다. 이 부분은 대법원 판례에서도 명확히 하고 있습니다.

• 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고, 2002다23482 판결: 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 증액제한규정이 적용되지 않는다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

안타깝게도 법적인 보호를 받을 수는 없습니다. 집주인과 직접 협의 해서 보증금 인상폭을 조율하는 것이 최선입니다. 주변 시세를 꼼꼼히 확인하고, 합리적인 수준에서 증액 협의를 진행하는 것이 중요합니다. 만약 협의가 원활하지 않다면, 이사를 고려해야 할 수도 있습니다.

보증금을 월세로 바꿀 때는?

참고로, 계약 기간 중 에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때는 전환되는 금액에 연 10% 또는 기준금리의 4배 중 낮은 비율 을 곱한 금액을 초과할 수 없습니다.

• 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조

하지만 이 역시 재계약 시에는 적용되지 않습니다.

전세 재계약 시 보증금 인상 문제는 세입자에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 관련 법규를 잘 이해하고 집주인과 충분히 협의하여 합리적인 해결책을 찾으시길 바랍니다.