전세 재계약, 집주인이 보증금 더 올려달라고 하면 어떡하죠?

전세 계약 갱신, 생각보다 쉬운 일만은 아니죠? 특히 집주인이 보증금을 더 올려달라고 요구할 때, 덜컥 수락해야 할지 고민되실 겁니다. 이럴 때 주택임대차보호법이 우리를 보호해줄 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 재계약 시에는 보증금 인상 제한 규정(5%)이 적용되지 않습니다.

흔히 전세 계약 갱신 시 보증금 인상률이 5%로 제한된다고 알고 계시는 분들이 많습니다. 이는 맞는 말이지만, '계약 갱신'과 '재계약'은 다릅니다. 갱신은 기존 계약을 연장하는 것이고, 재계약은 기존 계약을 종료하고 새로운 계약을 체결하는 것입니다.

주택임대차보호법 제7조에서는 계약 기간 중에는 임대인이 보증금을 올려달라고 요구할 수 있지만, 그 인상률은 5%를 넘을 수 없도록 규정하고 있습니다. (주택임대차보호법 제7조: 차임 또는 보증금의 증감청구)

주택임대차보호법 제7조(차임 또는 보증금의 증감청구) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 그 후의 임대차 목적물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 조정 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

하지만 대법원 판례에 따르면, 이 규정은 기존 계약이 유지되는 '갱신'의 경우에만 적용됩니다. 재계약은 새로운 계약이므로, 이러한 제한을 받지 않습니다. 즉, 재계약 시에는 집주인이 원하는 만큼 보증금을 올려달라고 요구할 수 있다는 뜻입니다. (대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결)

따라서 재계약 시 보증금 인상 요구를 받으셨다면, 주변 시세를 꼼꼼히 확인하고 집주인과 충분히 협의하는 것이 중요합니다. 무턱대고 수락하기보다는, 적정한 선에서 합의점을 찾도록 노력해야겠죠.