종중 땅에 대한 택지초과소유부담금, 면제될 수 있을까?

택지소유상한에관한법률(이하 '택지법')은 일정 면적 이상의 택지를 소유한 사람에게 부담금을 부과하여 주택 부족 문제를 해결하고자 제정되었습니다. 하지만 모든 택지에 부담금이 부과되는 것은 아니며, 법에서 정한 몇 가지 예외 사항이 존재합니다. 오늘은 종중 소유의 토지에 대한 택지초과소유부담금 부과와 관련된 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

쟁점 1: 불법 용도변경된 주택 부지도 택지에 해당할까?

종중 소유 토지 위에 주택이 있었지만, 적법한 절차 없이 다른 용도로 사용되고 있었다면 어떨까요? 대법원은 등기부나 관리대장상 주택으로 등록된 건물이라도 불법 용도변경된 경우, 그 토지는 여전히 주택 부지로 보아 택지법 적용 대상인 택지에 해당한다고 판결했습니다 (대법원 1994.3.25. 선고 93누16888 판결, 1994.5.10. 선고 94누1968 판결). 즉, 불법 용도변경 사실이 부담금 부과를 면하게 해주는 사유는 되지 않습니다. (택지법 제2조 제1호 가목)

쟁점 2: 종중은 공익사업을 영위하는 법인으로 볼 수 있을까?

택지법은 제사, 종교 등 공익사업을 하는 법인이 자기 업무에 직접 사용하는 택지에 대해서는 부담금을 면제해 줍니다. 그렇다면 선조 분묘 관리 등을 목적으로 하는 종중도 여기에 해당할까요? 대법원은 종중은 비법인 사단으로, 택지법 시행령 (1993.5.10. 대통령령 제13882호로 개정되기 전의 것) 제12조 제2호에서 규정하는 공익사업을 영위하는 법인에 해당하지 않는다고 판시했습니다 (대법원 1991.2.22. 선고 90누7487 판결). 따라서 종중이 소유한 토지라도 분묘 수호 등에 사용한다는 이유만으로 부담금이 면제되지는 않습니다. (택지법 제20조 제1항 제8호, 제10조, 제12조 제1항 제4호, 부칙 제2조 제1항, 시행령 제12조 제2호, 제26조 제1항 제5호)

쟁점 3: 선조 분묘가 있는 토지는 '사실상 건축이 불가능한 나대지'일까?

택지법은 '사실상 건축이 불가능한 나대지'를 부담금 부과 대상에서 제외하고 있습니다. 종중 소유 토지에 선조의 분묘가 있다면, 이를 '사실상 건축이 불가능한 나대지'로 볼 수 있을까요? 대법원은 '사실상 건축이 불가능한 나대지'란 토지 자체의 물리적 특성 때문에 건축이 불가능한 토지를 의미한다고 해석했습니다. 단순히 분묘가 있다는 주관적인 사정만으로는 부담금 면제 사유가 되지 않는다는 것입니다 (대법원 1994.4.26. 선고 93누20771 판결, 1994.5.13. 선고 93누20252 판결). (택지법 제20조 제1항 제3호, 시행규칙(1993.6.12. 건설부령 제527호로 개정되기 전의 것) 제9조의2 제1항)

결론적으로, 종중이 소유한 토지라 하더라도 위에서 살펴본 예외 사항에 해당하지 않는 한, 택지초과소유부담금 부과 대상에서 제외될 수 없습니다. 택지법 적용에 있어서 토지의 지목, 실제 용도, 소유자의 특성 등 여러 가지 요소를 종합적으로 고려해야 함을 알 수 있습니다.