친구 돈 받으려 세입자 보증금 압류했는데… 😥 연체 월세는 어떻게 되나요?

친구에게 돈 빌려줬다가 떼먹힌 경험, 정말 괴롭죠. 저도 비슷한 일을 겪었는데, 정말 답답한 상황에 처했습니다. 제 이야기를 들어보시고, 혹시 비슷한 상황에 처하신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

저는 친구 (이하 '갑')에게 1,000만 원을 빌려주었지만, 돈을 돌려받지 못했습니다. 갑이 살고 있는 집의 보증금 1,000만 원에 대해 압류 및 전부명령을 받았죠. 즉, 갑의 보증금을 제가 받을 수 있게 된 겁니다.

그런데 집주인 (이하 '을')은 압류 및 전부명령을 받았음에도 갑이 집을 비워주지 않는다는 이유로 보증금을 저에게 주지 않았습니다. 결국 제가 을을 대신해서 갑을 상대로 명도소송을 진행하여 집을 비워주게 했습니다.

힘들게 집을 비워냈지만, 을은 갑이 연체한 월세 800만 원을 보증금에서 제하고 200만 원만 주겠다고 합니다. 🤯 전부명령 이후에 발생한 연체 월세까지 제해야 하는 걸까요? 정말 억울합니다.

법원은 이런 경우에 대해 다음과 같이 판단하고 있습니다.

(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등) 임차보증금은 집세뿐만 아니라, 집을 비워줄 때까지 발생하는 모든 손해배상까지 담보하는 역할을 합니다. 즉, 집주인은 세입자가 집을 비워줄 때까지 발생한 모든 채권을 보증금에서 뺄 수 있다는 뜻입니다. 전부명령을 받았다고 해도, 집주인은 세입자에게 주장할 수 있는 모든 권리를 전부명령 받은 채권자에게도 주장할 수 있습니다. 따라서 집주인의 채권을 제외한 나머지 금액에 대해서만 전부명령의 효력이 있습니다.

(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결) 다만, 집주인은 보증금에서 공제할 금액의 발생 사유를 명확하게 증명해야 합니다.

(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결) 세입자의 집 반환 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 서로 맞물리는 관계입니다. 즉, 세입자가 집을 비워주지 않으면 집주인도 보증금을 돌려줄 의무가 없고, 집주인이 보증금을 주지 않으면 세입자도 집을 비워줄 의무가 없습니다. 이때, 보증금에서 공제될 금액이 확정되면 그 금액에 대해서만 서로 이행의무가 발생합니다.

결론적으로 제 경우에는, 갑이 연체한 월세를 보증금에서 제외하고 남은 금액만 을에게 청구할 수 있습니다. 물론 을은 연체 월세에 대한 증명을 해야겠죠. 법적인 절차는 복잡하고 어렵지만, 정확한 법리와 판례를 이해하는 것이 중요합니다. 저와 비슷한 상황에 처하신 분들께 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.