택지개발 예정지구 내 토지보상, 제대로 알고 받자!

오늘은 택지개발 예정지구 내 토지보상과 관련된 중요한 판례를 소개하려고 합니다. 내 토지가 수용될 때, 정당한 보상을 받기 위해 꼭 알아두어야 할 내용입니다.

1. 택지개발 예정지구 지정 전 공사 착수, 뭐가 중요할까?

택지개발 예정지구로 지정되면, 그 안에서 건축 등의 행위는 제한됩니다. 하지만 예정지구 지정 전에 이미 공사를 시작한 경우는 예외적으로 공사를 계속할 수 있습니다. (구 택지개발촉진법 제6조 제1항 단서)

그런데 여기서 "공사 착수"의 의미가 중요합니다. 단순히 공사 준비만 한 상태가 아니라, 실제로 건축 행위에 들어가야 한다는 것이죠. 예를 들어, 건축 허가를 받았더라도 예정지구 지정 고시일까지 실제 건축을 시작하지 않았다면, 그 허가는 효력을 잃게 됩니다. 즉, 그 이후에 하는 공사는 불법이 되고, 보상 대상에서도 제외됩니다. 따라서 보상액은 공사 착수 전의 토지 상태를 기준으로 계산됩니다. (구 택지개발촉진법 제6조 제1항, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조)

2. 내 땅에 생긴 길, '사실상의 사도'인가?

내 땅에 길이 나 있는데, 이게 공식적인 도로가 아니라면 보상을 얼마나 받을 수 있을까요? 만약 그 길이 '사실상의 사도'로 인정되면, 주변 땅값의 1/3 이내로 보상액이 줄어들 수 있습니다. (구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조)

'사실상의 사도'는 두 가지 경우에 해당합니다. 첫째, 토지 소유자가 자신의 편의를 위해 만든 길. 둘째, 토지 소유자가 타인의 통행을 막을 수 없는 길. 첫 번째 경우는 주변 토지의 크기, 소유 관계, 이용 상태 등을 종합적으로 고려해서 판단합니다. 두 번째 경우는 법적으로 막을 수 없는 경우뿐 아니라, 사실상 막기 어려운 경우도 포함됩니다. 하지만 단순히 오랫동안 사람들이 다녔다는 사실만으로는 부족하고, 도로로 사용되는 상황이 고착되어 원래 상태로 되돌리기 어려워야 합니다. (대법원 1995. 6. 13. 선고 94누14650 판결 등)

핵심 정리

• 택지개발 예정지구 지정 전 공사는 '실제 건축 행위'에 착수해야 인정됩니다. 준비 행위만으로는 부족합니다.
• '사실상의 사도'는 보상액이 줄어드는 요인이므로, 내 땅의 길이 여기에 해당하는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 단순히 오랫동안 사람들이 다녔다는 것만으로는 '사실상의 사도'가 되지 않습니다.

토지보상 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 관련 법률과 판례를 잘 살펴보고, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.