호텔 객실 못 쓰게 막으면 얼마나 배상해야 할까?

최근 대법원 판결(2022. 5. 26. 선고 2021다216421, 216438)을 소개하려고 합니다. 호텔 객실 소유자가 다른 사람 때문에 객실을 사용하지 못하게 되었을 때, 손해배상을 얼마나 받을 수 있는지에 대한 판결입니다.

사건의 개요

원고는 호텔 객실을 소유하고 있었는데, 피고(호텔 관리회사)가 호텔 공용부분(엘리베이터 등)을 막아 원고가 객실을 사용하지 못하게 되었습니다. 원고는 피고에게 손해배상을 청구했습니다.

쟁점

핵심 쟁점은 손해배상액을 어떻게 계산해야 하는가였습니다. 원심은 원고가 과거에 다른 임차인과 맺었던 임대차 계약에 따른 차임(월세)을 기준으로 손해액을 산정했습니다. 하지만 대법원은 이 계산 방식이 잘못되었다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 부동산 소유자가 타인의 불법행위로 부동산을 사용·수익하지 못한 경우, 통상적인 손해액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 판시했습니다. (민법 제750조, 제763조 참조) 즉, 다른 사람 때문에 부동산을 사용하지 못했다면, 그 기간 동안 받을 수 있었던 임대료 상당액을 손해로 인정한다는 것입니다. (대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결, 대법원 2006. 12. 22. 선고 2006다56367 판결 등 참조)

중요한 것은, '차임 상당액'을 계산할 때 임대차보증금이 없는 경우를 가정하고 객관적으로 산정해야 한다는 점입니다. 과거 임대차 계약에서 높은 보증금을 받았다고 해서 그 금액을 고려하여 차임 상당액을 높게 잡아서는 안 된다는 것입니다. (대법원 1991. 9. 24. 선고 91다20197 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다216421, 216438 판결 참조)

이 사건에서 원심은 과거 임대차 계약에서 정한 차임을 그대로 손해액으로 계산했는데, 이 계약은 특수한 상황에서 체결된 것이었고, 실제로 차임도 제대로 지급되지 않았습니다. 따라서 대법원은 원심이 차임 상당액을 잘못 산정했다고 보고, 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 돌려보냈습니다 (파기환송).

핵심 정리

• 다른 사람 때문에 부동산을 사용하지 못하게 되었다면, 받을 수 있었던 임대료 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
• 이때 임대료는 보증금 없는 상태를 가정하여 객관적으로 산정해야 합니다. 과거 계약 내용을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

이번 판결은 부동산 사용·수익 방해로 인한 손해배상액 산정 기준을 명확히 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 특히, 과거 임대차계약 내용이 손해액 산정의 절대적인 기준이 될 수 없다는 점을 확인시켜 주었습니다.