회사가 직원 숙소로 집을 빌렸을 때, 누가 살아야 전세권을 보호받을 수 있을까?

회사가 직원 숙소 용도로 집을 빌리는 경우가 종종 있습니다. 그런데 만약 회사가 갑자기 어려워지거나 집주인이 바뀌면, 살고 있는 직원은 어떻게 될까요? 이번 판례를 통해 회사가 빌린 집에서 누가 살아야 전세권을 보호받을 수 있는지 알아보겠습니다.

사건의 개요

어떤 회사(A)가 다른 회사(B) 소유의 집을 직원 숙소로 빌렸습니다. 당시 B 회사의 대표이사였던 C씨가 그 집에 들어가 살면서 전입신고도 했습니다. 그런데 A 회사는 계약 기간이 끝나기 전에 B 회사에 집을 비워달라고 요구했고, B 회사는 계약 갱신을 요구했습니다. 하지만 B 회사의 대표이사였던 C씨는 이미 대표이사직을 사임한 상태였습니다.

법원의 판단

법원은 B 회사가 계약 갱신을 요구할 권리가 없다고 판단했습니다. 왜 그럴까요?

주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면, 중소기업인 회사가 직원 숙소로 집을 빌린 경우, 그 집에 회사에서 정한 직원이 들어가 살고 전입신고를 해야 전세권과 같은 대항력을 갖추게 됩니다. 여기서 중요한 점은, ‘직원’의 범위입니다.

이번 판례에서 대법원은 회사의 ‘직원’이란, 대표이사나 사내이사처럼 법인등기부등본에 등기된 임원은 제외된다고 명확히 했습니다. 즉, 등기된 임원이 아닌 일반 직원이 회사 숙소에 살아야 전세권을 보호받을 수 있다는 것입니다.

B 회사의 경우, 대표이사였던 C씨가 그 집에 살았지만, C씨는 ‘직원’이 아니었기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없었던 것입니다. 따라서 B 회사는 계약 갱신을 요구할 권리도 없었습니다.

핵심 정리

• 회사가 직원 숙소로 집을 빌릴 때, 등기된 임원이 아닌 일반 직원이 살아야 전세권을 보호받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제3항)
• 대표이사나 사내이사는 ‘직원’에 포함되지 않습니다.
• 직원이 그 집에 실제로 거주하고 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다.
• 업무 관련성, 임대료 금액, 회사와 집의 거리 등 다른 조건은 고려하지 않습니다.

참고 조문: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항, 제3조의2 제1항, 제6조의3, 중소기업기본법 제2조