판례내용

【원고, 상고인】 ○○○지역주택조합 (소송대리인 변호사 오해진) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 대전고법 2019. 4. 10. 선고 (청주)2018나3152 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 지역주택조합 조합원 총회를 거치지 않고 체결된 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’의 효력 가. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제11호는 ‘주택조합’이란 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다고 정하면서, 그중 하나로 ‘지역주택조합’을 열거하고 있고[(가)목], 제32조 제7항은 주택조합의 설립방법·설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있다. 구 주택법 제32조 제7항의 위임에 따라 구 주택법 시행령(2014. 4. 24. 대통령령 제25320호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제37조는 주택조합의 설립인가신청 시 필수 제출서류로 ‘조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약’을 정하고 있고(제1항), 조합규약의 필수적 기재사항으로 ‘총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차’를 명시하면서, 이 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 국토교통부령으로 정한다고 하고 있다(제2항 제9호). 구 주택법 시행령 제37조 제2항 제9호의 위임에 따라 구 주택법 시행규칙(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 전부 개정되기 전의 것) 제17조 제5항 제3호는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 정하고 있다(이하 위 각 조항을 통틀어 ‘쟁점 조항’이라 한다). 나. 쟁점 조항의 규정 내용, 취지와 그 형식에 비추어 보면, 쟁점 조항은 단순히 비법인사단의 자율적·내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위의 상대방인 제3자와 체결한 계약의 해석에서 조합과 계약을 체결한 제3자의 책임을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 쟁점 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하는데도 쟁점 조항과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 타당하다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 참조). 그 이유는 다음과 같다. (1) 쟁점 조항은 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합규약에 필수적인 총회의결사항으로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 명시하도록 하여 이를 지역주택조합 설립인가의 조건이자 필수적인 요건으로 강제하고 있다. 이는 조합규약에 규정할 필수적인 총회의결사항을 사전적으로 통제하기 위한 입법적인 조치에 해당한다. 이에 따르면 지역주택조합은 총회의결을 거치지 않는 한 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’ 등의 법률행위를 할 수 없는 법령상 제한 하에서 설립인가와 운영이 가능하다. (2) 쟁점 조항은 무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하는 것을 그 입법 취지와 목적으로 한다. (3) 지역주택조합의 필수적 총회의결사항에 대한 법령상 제한은 조문의 위치만 달리 할 뿐 주택건설촉진법이 2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부 개정되어 주택법으로 명칭이 변경된 때부터 규정되어 있었다. 즉, 주택법이 제정될 당시부터 지역주택조합의 법률행위에 대한 법령상 제한은 이미 일반에 공지된 사항에 해당한다. 또한 관련 법령과 지역주택조합의 조합규약에 따라 적법하게 총회 소집·의결을 거치기 위해서는 총회 목적·안건 등에 관한 이사회 의결·공고기간·조합원 전원에 대한 통지 등 상당한 시간과 노력이 소요된다. 이러한 사정들을 고려하면, 지역주택조합과 사이에 그 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하려는 제3자는 사전에 총회의결의 존부를 확인하는 조치를 취하는 것이 기대된다고 봄이 타당하다. (4) 지역주택조합은 쟁점 조항에 따른 법령상 제한이 없는 통상의 민법상 비법인사단과 다르고, 또한 지역주택조합 대표자의 대표권 범위는 법률상 정해지지 않았다는 점에서 그 권리능력 범위에서 대표이사의 포괄적 대표권이 법률로 명시된 주식회사와도 다르다. 이러한 점에서 쟁점 조항의 해석 문제를 내부적인 대표권 제한 문제로 볼 것은 아니다. 다. 이 사건에 대하여 본다. (1) 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 지역주택조합인 원고는 2014. 8. 14. 피고로부터 청주시 (주소 생략) 외 2필지 지상에 있는 유실수를 23억 원에 매수하기로 하는 유실수 보상계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, 피고 측에 위 계약대금의 일부로서 총 12억 5,000만 원을 지급하였다. 원고는, 이 사건 계약은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하여 조합원 총회의 의결이 필요함에도 원고의 조합장 소외인이 이 사건 계약을 체결할 때 조합 총회를 거치지 않았으므로 무효로 보아야 한다는 주장 등을 하며, 피고에게 부당이득으로 위 12억 5,000만 원을 반환할 것 등을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다. (2) 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 원심으로서는 우선 이 사건 계약이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’에 해당하는지를 판단한 다음, 이 사건 계약 체결 당시에 원고가 조합 총회를 거쳤는지, 피고가 원고의 총회의결 존부를 확인하였는지, 만약 조합 총회를 거치지 않았다면 그러한 절차적 흠결에도 불구하고 피고에게 그 과실에 대한 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 여부 등을 면밀히 심리하여, 이 사건 계약의 효력을 판단했어야 한다. 그런데 원심은 설령 이 사건 계약이 쟁점 규정에 위반하여 조합원 총회의 의결 없이 체결된 것이라고 하더라도 사법상 효력이 부정되지 않는다고 단정하고, 위와 같은 사항에 대해 전혀 심리하지 않은 채 이 사건 계약이 유효하다고 판단하였다. 원심판결에는 쟁점 조항을 위반한 계약의 효력에 관한 법리 등을 오해하여 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유는 정당하다. 2. 이 사건 계약이 총유물의 관리·처분행위에 해당하는지 여부 원심은 이 사건 계약이 원고에게 피고에 대한 유실수보상금 지급의무를 부담시키는 것에 지나지 않아 총유물의 관리·처분행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 상고이유 주장과 같이 총유물의 관리·처분행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 나머지 상고이유 나머지 상고이유 주장은 실질적으로 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택이나 사실인정을 다투는 것이어서 적법한 상고이유라고 할 수 없다. 나아가 기록에 비추어 살펴보아도 원심판결에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 결론 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노정희(재판장) 김재형(주심) 안철상 이흥구