사건번호:
2023다300146
선고일자:
20240425
선고:
선고
법원명:
대법원
법원종류코드:
400201
사건종류명:
민사
사건종류코드:
400101
판결유형:
판결
[1] 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서 정한 우선 분양전환 자격요건 중 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’의 의미(=임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것) [2] 甲이 선착순의 방법으로 공공건설임대주택인 아파트의 입주자로 선정된 후 임대사업자인 乙 주식회사와 체결한 임대차계약에서 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 경우 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정하였고, 그 후 乙 회사로부터 임대사업자 지위를 승계한 丙 주식회사가 甲과 종전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결한 사안에서, 위 아파트는 분양전환이 완료되지 아니한 주택에 해당하므로 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되는데, 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 위 아파트에 거주한 甲은 주택을 소유하고 있지 않으므로 같은 세대를 구성하는 배우자가 주택을 소유하고 있는지에 관계없이 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 본 원심판단을 수긍한 사례
[1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서 "선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인"을 우선 분양전환 대상자로 정하였다. 그런데 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호는 공공주택사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환 시점에 임대주택에 거주하는 임차인으로서 각 목의 우선 분양전환 자격을 갖춘 사람에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 호 (라)목에서 "선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우"를 우선 분양전환 자격요건으로 정하고 있다. 이처럼 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 자격요건 중 주택소유기준 부분을 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘무주택자인 임차인’에서 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’로 변경한 취지는, 당초 공공건설임대주택에 입주할 때 임대사업자로부터 고지받거나 임대사업자와 합의에 이른 우선 분양전환 자격요건을 신뢰한 임차인을 보호하고 공공건설임대주택의 우선 분양전환을 둘러싼 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하려는 데에 있다. 위와 같은 법률 개정 취지를 고려하면, 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’란 임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것을 의미한다고 해석함이 타당하다. [2] 甲이 선착순의 방법으로 공공건설임대주택인 아파트의 입주자로 선정된 후 임대사업자인 乙 주식회사와 체결한 임대차계약에서 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 경우 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정하였고, 그 후 乙 회사로부터 임대사업자 지위를 승계한 丙 주식회사가 甲과 종전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결한 사안에서, 위 아파트는 甲에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 丙 회사가 소유하고 있으므로 공공주택 특별법 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항의 ‘분양전환이 완료되지 아니한 주택’에 해당하여 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제4호가 아닌 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되는데, 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 위 아파트에 거주한 甲은 주택을 소유하고 있지 않으므로, 甲과 같은 세대를 구성하는 배우자가 주택을 소유하고 있는지에 관계없이 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있어 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 본 원심판단을 수긍한 사례.
[1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제4호[현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목 참조], 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목 / [2] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제4호[현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목 참조], 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목, 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항, 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제2항
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김건효) 【피고, 상고인】 ○○○ 주식회사의 소송수계인 회생채무자 ○○○ 주식회사의 관리인 △△△의 소송수계인 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김승환 외 2인) 【원심판결】 대전지법 2023. 10. 18. 선고 2022나123234 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 관련 법리 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서 "선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인"을 우선 분양전환 대상자로 정하였다. 그런데 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호는 공공주택사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환 시점에 임대주택에 거주하는 임차인으로서 각 목의 우선 분양전환 자격을 갖춘 사람에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 호 (라)목에서 "선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우"를 우선 분양전환 자격요건으로 정하고 있다. 이처럼 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 자격요건 중 주택소유기준 부분을 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘무주택자인 임차인’에서 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’로 변경한 취지는, 당초 공공건설임대주택에 입주할 때 임대사업자로부터 고지받거나 임대사업자와 합의에 이른 우선 분양전환 자격요건을 신뢰한 임차인을 보호하고 공공건설임대주택의 우선 분양전환을 둘러싼 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하려는 데에 있다. 위와 같은 법률 개정 취지를 고려하면, 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’란 임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것을 의미한다고 해석함이 타당하다. 2. 이 사건에 관한 판단 가. 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 아래와 같이 판단하여 원고의 주위적 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 1) 이 사건 아파트는 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설한 공공건설임대주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」부칙(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 해당한다. 또한 이 사건 아파트는 원고에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 피고가 소유하고 있으므로, 「공공주택 특별법」부칙(2020. 12. 22. 법률 제17734호, 이하 같다) 제6조 제1항의 ‘분양전환이 완료되지 아니한 주택’에 해당한다. 그러므로 「공공주택 특별법」이 시행된 현 시점에서 이 사건 아파트에 대하여는 위 「공공주택 특별법」부칙 제6조 제1항에 따라 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 아닌 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용된다. 2) 원고와 임대사업자인 주식회사 □□건설은 임대차계약에서 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 경우 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정하였고, 그 후 주식회사 □□건설로부터 임대사업자 지위를 승계한 피고는 원고와 종전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결하였다. 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 이 사건 아파트에 거주한 원고는 주택을 소유하고 있지 않으므로, 원고와 같은 세대를 구성하는 배우자가 주택을 소유하고 있는지에 관계없이 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있어 우선 분양전환 대상자에 해당한다. 나. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 공공건설임대주택 임차인의 우선 분양전환 자격에 관한 적용법령 및 주택소유기준에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김상환(재판장) 이동원 권영준 신숙희(주심)
민사판례
공공임대주택 분양전환 시 임대차계약에서 세대주 본인만 무주택이면 된다고 정했더라도 법에서 정한 '세대원 전체 무주택' 요건을 충족해야 우선 분양전환 자격이 인정된다는 판결입니다.
민사판례
옛 임대주택법에 따른 임대주택의 우선 분양전환권은 누가 가질 수 있는지, '선착순 입주자'와 '무주택자'의 의미를 명확히 해석한 판결입니다.
민사판례
이 판례는 공공임대주택의 분양전환 시 '선착순 입주자'에게 우선권을 주는 법 조항의 해석에 관한 것입니다. 기존 입주자가 계약을 해지하여 발생한 빈집에 입주한 사람은, 비록 선착순으로 계약했더라도 '선착순 입주자'로 인정되지 않아 우선 분양전환 대상이 아니라는 것이 핵심입니다.
민사판례
공공임대주택의 최초 입주자가 부적격으로 당첨 취소된 후, 그 빈집에 새로 입주한 사람은 '선착순 입주자'로 볼 수 없어 우선 분양전환 대상이 아닙니다.
민사판례
공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상이 되려면 법에서 정한 '선착순'의 의미는 반드시 정해진 공개모집 절차를 거친 후 남은 주택에 대한 선착순을 의미하며, 예외는 허용되지 않는다는 판례입니다.
민사판례
공공건설임대주택의 분양전환 시 '선착순 입주자'에게 우선권이 주어지는데, 이 '선착순'의 의미는 단순히 먼저 계약한 사람이 아니라, **미분양된 주택에 대해 자격 요건을 완화하여 선착순으로 입주자를 모집한 경우**를 말한다. 따라서 기존 입주자가 계약 해지 후 새로 입주한 사람은 선착순 입주자로 볼 수 없다.