재개발 아파트에 입주할 생각에 들떠 계신가요? 청산금도 다 냈고, 이제 곧 이사만 하면 된다고 생각하시는 분들, 잠깐만요! 청산금 완납 ≠ 내 집 이라는 사실, 알고 계셨나요?
최근 법원 판결에서 재개발 아파트에 대한 청산금을 모두 완납했더라도 바로 아파트를 취득한 것으로 볼 수 없다는 판례가 나왔습니다. 즉, 돈을 다 냈다고 해서 바로 내 소유가 되는 것은 아니라는 뜻입니다.
무슨 말인지 좀 더 자세히 설명해 드릴게요.
재개발 사업은 기존의 낡은 주택들을 허물고 새 아파트를 짓는 사업입니다. 이 과정에서 조합원들은 자신이 소유했던 땅이나 건물 대신 새 아파트를 받게 되는데요. 이때 '분양처분' 이라는 중요한 절차가 있습니다.
분양처분이란, 조합원들에게 새 아파트의 위치와 면적 등을 확정하여 배정하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, "A씨에게는 몇 동 몇 호를 드립니다"라고 공식적으로 정해주는 것이죠. 이 분양처분이 있어야 비로소 새 아파트에 대한 권리가 생깁니다.
법원은 이 분양처분을 '토지구획정리사업'에서의 '환지'와 비슷하다고 봤습니다. 땅을 새롭게 정리하고 나눠주는 과정에서 기존 땅에 대한 권리가 새로운 땅에 대한 권리로 바뀌는 것처럼, 재개발에서도 분양처분을 통해 기존 땅이나 건물에 대한 권리가 새 아파트에 대한 권리로 바뀐다는 것입니다.
따라서 분양처분이 이루어지기 전에는 새 아파트를 취득할 수 있는 권리만 가지고 있는 것이지, 아파트 자체를 소유한 것은 아닙니다. 그래서 청산금을 모두 완납했더라도 분양처분이 없다면 아직 아파트를 취득한 것은 아니라는 판결이 나온 것입니다.
관련 법조항 및 판례
재개발 아파트 입주를 앞두고 계신 분들은 분양처분 시기 등을 꼼꼼하게 확인하여 불이익을 받는 일이 없도록 주의하시기 바랍니다.
세무판례
재개발/재건축으로 새 아파트를 받으면서 추가 금액(청산금)을 낸 조합원에게 취득세 감면 혜택을 줄 수 있는지에 대한 판결입니다. 결론은 감면 혜택을 줄 수 없다는 것입니다.
생활법률
재개발·재건축 청산금은 기존 주택과 새 아파트 가치 차액으로, 이전고시 후 감정평가를 통해 산정되며, 5년의 소멸시효가 적용되고 미납 시 강제 징수될 수 있습니다.
민사판례
재개발 구역 내 현금청산 대상자가 된 건물 소유주는 청산금을 받기 전에는 건물을 인도할 의무가 없다. 재개발조합은 관리처분계획 인가만으로 건물 인도를 요구할 수 없고, 청산금 지급 의무를 먼저 이행하거나 건물 인도와 동시에 이행해야 한다.
민사판례
옛날 도시재개발법에서 가청산금 관련 규정이 삭제됐더라도, 조합 정관에 가청산 규정이 있으면 가청산금을 받을 수 있다.
일반행정판례
옛날 재개발법으로 분양처분까지 끝났지만 청산금 지급 전에 새 재개발법(도시 및 주거환경정비법)이 시행된 경우, 청산금은 새 법에 따라 계산해야 한다. 특히, 협의가 안 되면 공익사업보상법에 따른 수용 절차를 진행해야 하지만, 이미 분양처분으로 소유권이 넘어간 경우에는 새 법 시행 시점에 수용 절차 진행이 불가능하므로, 사업시행자가 청산금 지급 처분을 해야 하며, 청산금은 분양처분 고시일을 기준으로 계산해야 한다.
생활법률
재개발·재건축 청산금은 기존 주택 가치와 새 아파트 가치의 차액으로, 새 아파트 가치가 높으면 내고 낮으면 돌려받으며, 이전고시 후 주고받고 5년의 소멸시효가 적용된다.